Astreintes para forzar el cumplimiento de la orden de escriturar

Qué son las astreintes y cuándo se piden

El art. 804 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) habilita al juez a imponer sanciones conminatorias de carácter pecuniario a quien no cumple una resolución judicial. El art. 37 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454) le da esa misma facultad en el ámbito procesal. Son, en definitiva, la herramienta para vencer la resistencia de quien no acata una orden.

Las astreintes pueden pedirse desde el inicio de la demanda, como apercibimiento para el caso de que la eventual condena a escriturar no se cumpla. Si no fueron previstas antes, también pueden solicitarse recién en la etapa de ejecución de sentencia, una vez vencido el plazo que se le dio al vendedor para presentarse.

Cómo se liquidan y qué pasa si el vendedor sigue sin cumplir

Una vez firme la resolución que las impone, las astreintes corren desde la notificación y se liquidan periódicamente hasta que el vendedor cumpla. El propio art. 804 CCyC prevé que pueden dejarse sin efecto o reajustarse si el deudor demuestra que desistió de su resistencia y justifica total o parcialmente su proceder.

Si, pese a las astreintes acumuladas, el vendedor sigue sin presentarse a firmar, el remedio final es pedir que el juez otorgue la escritura en su representación. Las astreintes presionan; la escritura judicial resuelve el fondo del problema aunque el vendedor nunca aparezca.

En "B., A. N. c/ Futuro Construcciones SA s/Daños y Perjuicios" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, Expte. CIV 064296/2022, sentencia del 16/07/2026), el actor promovió la demanda pidiendo que se condenara a la empresa demandada, "en un plazo prudencial y bajo apercibimiento de astreintes", a escriturar dos lotes que había comprado por boleto más de diez años antes, además de reclamar los daños y perjuicios por el incumplimiento.

La demandada opuso como defensa la existencia de fuerza mayor derivada de trámites administrativos y municipales ajenos a su voluntad. Eso muestra que el planteo de astreintes no es automático: el deudor puede intentar justificar la demora para evitar o reducir la sanción.

Cómo actuar para que se impongan y liquiden las astreintes

La secuencia depende de si pediste las astreintes desde el inicio o recién después de la sentencia. En ambos casos, el orden es este:

1. Pedí las astreintes desde la demanda de escrituración, como apercibimiento para el caso de incumplimiento de la condena.
2. Si la sentencia no las fijó, solicitalas en la etapa de ejecución una vez vencido el plazo otorgado para escriturar.
3. Notificá fehacientemente al vendedor la resolución que impone las astreintes, para que corran desde esa notificación.
4. Liquidá periódicamente el monto acumulado y presentalo para su aprobación judicial.
5. Si el vendedor sigue sin presentarse, pedí que el juez otorgue la escritura en su representación conforme al art. 1018 del Código Civil y Comercial.

Documentación para evaluar el caso

Para evaluar si corresponde pedir o liquidar astreintes, necesitamos ver:

• Sentencia o resolución que condena al vendedor a escriturar, con el plazo otorgado.
• Constancia de notificación de esa resolución al vendedor.
• Prueba de las gestiones realizadas para que el vendedor se presente a firmar.
• Boleto de compraventa y comprobantes de pago del precio.

Preguntas frecuentes