Daños por demora en escriturar
El reclamo patrimonial paralelo, por el perjuicio ya sufrido mientras se espera que el vendedor cumpla.
Derecho civil · Guía práctica
Astreintes para forzar el cumplimiento de la orden de escriturar
Obtener la sentencia que condena al vendedor a escriturar es apenas la mitad del camino: si sigue sin presentarse, la ley permite pedirle al juez que le imponga astreintes, una multa diaria que se acumula mientras dure el incumplimiento y que presiona económicamente al deudor remiso.
Qué son las astreintes y cuándo se piden
El art. 804 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) habilita al juez a imponer sanciones conminatorias de carácter pecuniario a quien no cumple una resolución judicial, y el art. 37 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454) le da esa misma facultad en el ámbito procesal. Las astreintes pueden pedirse desde el inicio de la demanda, como apercibimiento para el caso de que la eventual condena a escriturar no se cumpla, o recién en la etapa de ejecución de sentencia si no fueron previstas antes.
Cómo se liquidan y qué pasa si el vendedor sigue sin cumplir
Una vez firme la resolución que las impone, las astreintes corren desde la notificación y se liquidan periódicamente hasta que el vendedor cumpla. El propio art. 804 CCyC prevé que pueden dejarse sin efecto o reajustarse si el deudor demuestra que desistió de su resistencia y justifica total o parcialmente su proceder. Si, pese a las astreintes acumuladas, el vendedor sigue sin presentarse a firmar, el remedio final es pedir que el juez otorgue la escritura en su representación.
En "Bonifazi, Alberto Nahuel c/ Futuro Construcciones SA s/Daños y Perjuicios" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, Expte. CIV 064296/2022, sentencia del 16/07/2026), el actor promovió la demanda pidiendo que se condenara a la empresa demandada, "en un plazo prudencial y bajo apercibimiento de astreintes", a escriturar dos lotes que había comprado por boleto más de diez años antes, además de reclamar los daños y perjuicios por el incumplimiento. La demandada opuso como defensa la existencia de fuerza mayor derivada de trámites administrativos y municipales ajenos a su voluntad, lo que muestra que el planteo de astreintes no es automático: el deudor puede intentar justificar la demora para evitar o reducir la sanción.
Astreintes no es lo mismo que Indemnización de daños y perjuicios
las astreintes son una sanción conminatoria y progresiva destinada a vencer la resistencia del deudor, no un resarcimiento del daño sufrido, que se reclama por una vía distinta.
Astreintes pedidas en la demanda no es lo mismo que Astreintes pedidas en la ejecución de sentencia
pueden solicitarse desde el inicio, como apercibimiento para el caso de que la condena no se cumpla, o recién en la etapa de ejecución si la sentencia no las previó expresamente.
Astreintes no es lo mismo que Solución definitiva del incumplimiento
aun con astreintes firmes, si el vendedor persiste en no presentarse, el remedio final es que el juez otorgue la escritura en su representación.
Cómo actuar para que se impongan y liquiden las astreintes
- Pedí las astreintes desde la demanda de escrituración, como apercibimiento para el caso de incumplimiento de la condena.
- Si la sentencia no las fijó, solicitalas en la etapa de ejecución una vez vencido el plazo otorgado para escriturar.
- Notificá fehacientemente al vendedor la resolución que impone las astreintes, para que corran desde esa notificación.
- Liquidá periódicamente el monto acumulado y presentalo para su aprobación judicial.
- Si el vendedor sigue sin presentarse, pedí que el juez otorgue la escritura en su representación conforme al art. 1018 del Código Civil y Comercial.
Documentación para evaluar el caso
- Sentencia o resolución que condena al vendedor a escriturar, con el plazo otorgado.
- Constancia de notificación de esa resolución al vendedor.
- Prueba de las gestiones realizadas para que el vendedor se presente a firmar.
- Boleto de compraventa y comprobantes de pago del precio.
Preguntas frecuentes
¿Las astreintes reemplazan al reclamo de daños y perjuicios?
No. Según el criterio general del art. 804 del Código Civil y Comercial, son una sanción conminatoria distinta del resarcimiento del daño, que se puede reclamar además por la vía correspondiente.
¿Puedo pedir astreintes desde que inicio la demanda de escrituración?
Sí, es habitual solicitarlas como apercibimiento desde el escrito de demanda, para el caso de que la eventual condena no se cumpla en el plazo fijado.
¿Las astreintes se pueden reducir o dejar sin efecto?
Sí, el art. 804 del Código Civil y Comercial prevé que el juez puede dejarlas sin efecto o reajustarlas si el deudor demuestra que desistió de su resistencia y justifica total o parcialmente su proceder.
¿Qué hago si, aun con astreintes, el vendedor no se presenta a firmar?
El remedio siguiente es pedir que el juez otorgue la escritura en representación del vendedor, mecanismo previsto en el art. 1018 del Código Civil y Comercial.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 804 (sanciones conminatorias) (texto oficial)
- Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454), texto actualizado — arts. 37 y 512 (sanciones conminatorias y ejecución de sentencias de hacer) (texto oficial)
- Bonifazi, Alberto Nahuel c/ Futuro Construcciones SA s/Daños y Perjuicios — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C (fallo oficial)
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