El juez firma la escritura
El mecanismo para obtener la escritura una vez que, pese a la notificación por edictos, el vendedor no se presenta.
Derecho civil · Guía práctica
El vendedor cambió de domicilio y no se lo puede notificar la demanda de escrituración
Que el vendedor haya cambiado de domicilio y no se lo pueda ubicar no paraliza el reclamo de escrituración: la ley prevé cómo notificarlo igual, mediante oficios de búsqueda y, si no se lo encuentra, por edictos con la intervención de un defensor oficial.
Qué hacer antes de recurrir a los edictos
Antes de notificar por edictos, corresponde agotar la búsqueda del domicilio real del vendedor: oficiar al Registro Nacional de las Personas, a organismos previsionales, impositivos o a cualquier fuente que pueda revelar dónde vive actualmente. El domicilio constituido en el boleto (art. 75 CCyC) sigue siendo válido para las notificaciones vinculadas a ese contrato mientras no se acredite formalmente su cambio, pero cuando ese domicilio resulta falso o inexistente, hay que recurrir al domicilio real (art. 73 CCyC) y, si tampoco se lo ubica, a los mecanismos de excepción.
Cómo funciona la notificación por edictos
Agotadas las gestiones de búsqueda sin resultado, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454, arts. 145 a 149) habilita la notificación por edictos, que se publican en el Boletín Oficial y, en general, en un diario, y designa a un defensor oficial para que represente los intereses del demandado no habido durante el proceso. Cumplido ese trámite, el proceso de escrituración puede continuar y, eventualmente, llegar a sentencia, pese a que el vendedor nunca haya comparecido.
Qué mostró la jurisprudencia sobre un domicilio contractual falso
En "Hudson, Ingeborg Renate c/ Romero, Karina y otro s/Rescisión de Contrato" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, Expte. CIV 082259/2022/CA001, sentencia del 15/09/2026), se planteó que la parte demandada había constituido un domicilio contractual falso, lo que frustró las notificaciones vinculadas a la determinación de una obligación pendiente y a la intimación a escriturar. Esa conducta fue calificada como configurativa de una posible temeridad y malicia procesal, por evidenciar la falta de voluntad de cumplimiento y mala fe contractual, lo que refuerza que constituir un domicilio inexistente no impide, sino que agrava la situación de quien lo hace, ya que habilita a acudir a las vías de excepción para notificarlo igualmente.
Domicilio contractual no es lo mismo que Domicilio real
mientras no se acredite su cambio, el domicilio especial constituido en el boleto (art. 75 CCyC) sigue siendo válido para notificar; si resulta falso o inexistente, hay que recurrir al domicilio real y, en su defecto, a los edictos.
Búsqueda de domicilio por oficios no es lo mismo que Notificación por edictos
los edictos son el último recurso, que sólo procede una vez agotadas las gestiones razonables para ubicar al domicilio real del demandado.
Domicilio contractual falso no es lo mismo que Simple mudanza sin aviso
según el criterio judicial citado, constituir deliberadamente un domicilio inexistente para frustrar las notificaciones puede considerarse un indicio de mala fe contractual, con consecuencias procesales para quien incurre en esa conducta.
Cómo actuar cuando no se puede notificar al vendedor
- Intentá notificar primero en el domicilio contractual constituido en el boleto de compraventa.
- Si la notificación fracasa, pedí oficios al Registro Nacional de las Personas y a otros organismos para averiguar el domicilio real actualizado.
- Reuní la prueba de las gestiones realizadas, porque el juez exige acreditar que se agotaron los medios razonables antes de habilitar los edictos.
- Solicitá la notificación por edictos una vez agotada esa búsqueda, con la consecuente intervención del defensor oficial.
- Continuá el proceso de escrituración hasta obtener sentencia, aun sin la comparecencia del vendedor no habido.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa, con el domicilio contractual constituido por el vendedor.
- Constancias de las notificaciones intentadas y de sus resultados negativos.
- Cualquier información disponible sobre el paradero actual del vendedor.
- Comprobantes de pago del precio y demás documentación de la operación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo notificar directamente por edictos sin intentar antes otras vías?
No es lo recomendable: en general se exige acreditar que se agotaron las gestiones razonables para ubicar el domicilio real antes de que el juez habilite la notificación por edictos.
¿Qué pasa si el vendedor puso a propósito un domicilio falso en el boleto?
Según el criterio judicial citado, esa conducta puede considerarse un indicio de mala fe contractual, y no impide continuar el proceso: habilita a recurrir a las vías de excepción para notificarlo igual.
¿Quién representa al vendedor si se lo notifica por edictos y no aparece?
Un defensor oficial, designado para garantizar el derecho de defensa del demandado no habido durante el trámite del proceso.
¿El proceso puede terminar en sentencia aunque el vendedor nunca se presente?
Sí, cumplidos los recaudos de la notificación por edictos, el proceso continúa y puede llegar a sentencia, incluso condenando a escriturar pese a la incomparecencia del vendedor.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 73 (domicilio real) y art. 75 (domicilio especial) (texto oficial)
- Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454), texto actualizado — arts. 145 a 149 (notificación por edictos a persona incierta o domicilio desconocido) (texto oficial)
- Hudson, Ingeborg Renate c/ Romero, Karina y otro s/Rescisión de Contrato — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K (fallo oficial)
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