El vendedor cambió de domicilio y no se lo puede notificar la demanda de escrituración

Por dónde empezar: el domicilio del boleto y el domicilio real

El primer intento de notificación va al domicilio especial que el vendedor constituyó en el boleto de compraventa (art. 75 CCyC). Ese domicilio sigue siendo válido para las notificaciones vinculadas al contrato mientras no se acredite formalmente su cambio: que el vendedor se haya mudado no lo deja sin efecto por sí solo.

El problema aparece cuando ese domicilio resulta falso o inexistente. Ahí hay que buscar el domicilio real del vendedor (art. 73 CCyC), el lugar donde vive hoy, con oficios al Registro Nacional de las Personas, a organismos previsionales e impositivos o a cualquier fuente que pueda revelarlo. Si tampoco así aparece, quedan los mecanismos de excepción.

Cuándo se habilitan los edictos y qué pasa después

Agotada la búsqueda sin resultado, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454, arts. 145 a 149) habilita la notificación por edictos: avisos que se publican en el Boletín Oficial y, en general, en un diario, y que reemplazan la notificación personal cuando no se sabe dónde está el demandado.

Si el vendedor no se presenta, un defensor oficial representa sus intereses durante el proceso y garantiza su derecho de defensa. Cumplido ese trámite, el juicio de escrituración continúa y puede llegar a sentencia, incluso con condena a escriturar, aunque el vendedor nunca haya comparecido. Su ausencia deja de ser un obstáculo.

Qué pasa si el domicilio del boleto era falso

La Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil analizó una situación así en «H., I. R. c/ R., K. y otro s/Rescisión de Contrato» (Expte. CIV 082259/2022/CA001, sentencia del 15/09/2026). Allí se planteó que la parte demandada había constituido un domicilio contractual falso, lo que frustró las notificaciones vinculadas a la determinación de una obligación pendiente y a la intimación a escriturar.

Esa conducta fue calificada como configurativa de una posible temeridad y malicia procesal, por evidenciar falta de voluntad de cumplimiento y mala fe contractual. Constituir un domicilio inexistente, entonces, no frena el reclamo: agrava la situación de quien lo hace y habilita a acudir a las vías de excepción para notificarlo igualmente.

Cómo actuar cuando no podés notificar al vendedor

El orden importa: el juez solo habilita los edictos si acreditás que antes agotaste las otras vías.

1. Intentá notificar primero en el domicilio contractual que el vendedor constituyó en el boleto de compraventa.
2. Si esa notificación fracasa, pedí oficios al Registro Nacional de las Personas y a otros organismos para averiguar su domicilio real actualizado.
3. Reuní la prueba de cada gestión, porque el juez exige acreditar que se agotaron los medios razonables antes de habilitar los edictos.
4. Solicitá la notificación por edictos una vez agotada esa búsqueda, con la consecuente intervención del defensor oficial.
5. Seguí el juicio de escrituración hasta la sentencia, aunque el vendedor no habido nunca se presente.

Documentación para evaluar el caso

Para evaluar el caso, reuní:

• El boleto de compraventa, con el domicilio contractual que constituyó el vendedor.
• Las constancias de las notificaciones intentadas y de sus resultados negativos.
• Cualquier información disponible sobre el paradero actual del vendedor.
• Los comprobantes de pago del precio y el resto de la documentación de la operación.

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