Escritura por tracto abreviado: cuándo se puede evitar un paso registral

Tracto sucesivo y tracto abreviado: qué dice la Ley 17.801

El registro inmobiliario funciona como una cadena: cada titular tiene que derivar su derecho del anterior. Por eso el art. 15 de la Ley 17.801 establece que «no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente». Es el principio del tracto sucesivo, que exige el perfecto encadenamiento entre cada titular registrado.

El art. 16 de esa misma ley prevé, sin embargo, que en ciertos supuestos «no será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto». Uno de ellos es el documento otorgado por los herederos declarados en cumplimiento de obligaciones contraídas en vida por el causante sobre bienes registrados a su nombre: el caso típico del vendedor que murió antes de escriturar.

Eso es el tracto abreviado: en lugar de inscribir primero la declaratoria de herederos y después la venta, los dos documentos se registran juntos. La cadena de titulares queda completa, pero en un solo paso registral.

Por qué el boleto no alcanza, aunque haya posesión y precio pagado

En «H., J. y otros c/ M., C. R. y otros s/Escrituración» (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, Expte. CIV 64.328/1999, sentencia del 29/12/2021), el comprador había adquirido el inmueble por boleto en 1960, había pagado todo el precio y había recibido la posesión. Los vendedores fallecieron sin escriturar, y el tribunal confirmó que la escritura no podía otorgarse hasta que se dictara su declaratoria de herederos.

El fundamento es que «el boleto de compraventa no es título suficiente para adquirir el dominio, ni siquiera en el caso en que se haya hecho tradición al comprador». Según el criterio judicial citado, el derecho real de dominio recién se configura con el título suficiente, que es la escritura, más la tradición; el boleto solo genera una obligación de hacer: la de escriturar.

El tribunal aclaró, no obstante, que la escrituración puede efectuarse por tracto abreviado, «a fin de evitar la inscripción de la declaratoria» por separado: se registran en forma simultánea la declaratoria de herederos y la escritura de venta otorgada por los herederos. La sucesión hay que tramitarla igual; lo que se ahorra es un paso registral.

Tres distinciones que conviene tener claras

Cómo escriturar por tracto abreviado, paso a paso

Estos son los pasos, entre el expediente judicial y la escribanía:

1. Verificá cuál de los supuestos del art. 16 de la Ley 17.801 se aplica a tu caso: herederos, partición hereditaria o actos simultáneos, entre otros.
2. Si el vendedor falleció, iniciá o impulsá el proceso sucesorio para obtener la declaratoria de herederos.
3. Coordiná con el escribano para que relacione correctamente los antecedentes de dominio a partir de la última inscripción registral.
4. Reuní toda la documentación que acredite la cadena de titularidad hasta el vendedor original.
5. Si hace falta, pedí que el juez autorice la escrituración por tracto abreviado en el expediente sucesorio o en el juicio de escrituración.

Documentación para evaluar el caso

Para evaluar el caso, reuní:

• El boleto de compraventa.
• La declaratoria de herederos, si ya se dictó, o una constancia del expediente sucesorio en trámite.
• Un informe de dominio actualizado del inmueble.
• La partida de defunción del titular registral, si corresponde.
• El DNI de todas las partes involucradas.

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