Escriturar un inmueble comprado en un remate judicial

Cómo se perfecciona el dominio comprado en subasta

El art. 1017 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) exceptúa expresamente a los actos realizados mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa de la exigencia de escritura pública que rige para las compraventas privadas de inmuebles. En la subasta, el cambio de titular no depende de que el ejecutado firme ante un escribano: es el juez quien, desde el expediente, ordena la transmisión del dominio.

En la práctica, el título del comprador se completa con tres piezas del expediente: el auto que aprueba el remate, la declaración judicial de comprador definitivo y el oficio o mandamiento que el juzgado libra para inscribir la transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esas constancias cumplen la función que el boleto y la escritura cumplen en una compraventa privada.

Antes de llegar a esa etapa, el juzgado exige un informe de dominio vigente (art. 23, Ley 17.801). Sirve para verificar que las hipotecas y los embargos que gravaban el bien queden debidamente registrados y, según corresponda, cancelados o trasladados al producido de la subasta, es decir, al dinero obtenido con el remate.

Qué controlar antes de dar por cerrado el trámite

En «M., N. G. c/ B., M. L. s/Ejecución hipotecaria» (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J, sentencia del 03/08/2026), la ejecutada cuestionó la aprobación de la subasta alegando inconsistencias entre el informe de dominio presentado al decretarse el remate y otro posterior, actualizado. La Cámara confirmó la subasta y la calidad de comprador definitivo del actor.

El fallo dejó dos criterios útiles. El informe de dominio que sustenta el remate solo necesita estar vigente al momento de decretarse la subasta, no al de concretarse el remate. Y, verificados los asientos registrales sin cancelaciones que alcanzaran a la hipoteca en ejecución, correspondía dar por válida la operación, aunque el informe posterior mostrara diferencias.

El fallo también recuerda que el art. 1040 del Código Civil y Comercial exime al ejecutado de responder por los daños derivados de la evicción, es decir, de la pérdida o turbación del derecho adquirido por una causa anterior a la compra, cuando la adquisición resulta de una subasta judicial. Es una diferencia importante con lo que ocurre en una compraventa privada.

Tres distinciones que cambian el trámite

Cómo inscribir a tu nombre un inmueble comprado en subasta

El expediente de ejecución es tu título, así que el seguimiento se hace ahí. Este es el orden:

1. Verificá que estén firmes el auto de aprobación del remate y la declaración de comprador definitivo.
2. Pedí el informe de dominio actualizado para confirmar el estado de los gravámenes que pesaban sobre el inmueble antes de la subasta.
3. Seguí el libramiento de los oficios judiciales necesarios para inscribir la transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble.
4. Si hay medidas cautelares trabadas por terceros sobre el bien, solicitá su levantamiento al solo efecto de escriturar, con comunicación al juez que las dictó.
5. Conservá toda la documentación del expediente de ejecución, porque reemplaza al boleto y a la escritura de una compraventa privada.

Documentación para evaluar el caso

Para revisar en qué etapa está la inscripción y qué gravámenes quedan pendientes, reuní:

• Copia del expediente de ejecución, incluido el auto de aprobación del remate.
• La constancia de la declaración de comprador definitivo.
• El informe de dominio del inmueble subastado, con el detalle de los gravámenes.
• El comprobante del pago del saldo de precio o de su compensación con el crédito ejecutado.

Preguntas frecuentes