El vendedor entró en concurso preventivo o en quiebra: ¿puedo igual escriturar?

Por qué tu boleto puede ser oponible al concurso o la quiebra

El art. 1171 CCyC (en línea con el art. 146 de la Ley 24.522) establece que los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta, otorgados a favor de compradores de buena fe, son oponibles al concurso o la quiebra del vendedor si se pagó como mínimo el 25% del precio.

Cumplido ese requisito, el juez del concurso o la quiebra debe disponer que se te otorgue la escritura pública. Podés seguir cumpliendo tus obligaciones pendientes en el plazo originalmente pactado, y si te queda un saldo de precio a plazo, se constituye una hipoteca de primer grado sobre el propio inmueble para garantizar ese saldo a favor de la masa.

Esto significa que, a diferencia de la mayoría de los acreedores del concursado o fallido, que solo pueden verificar un crédito y cobrar según el orden de privilegios, vos podés obtener la cosa misma: la escritura del inmueble.

El fuero de atracción y sus límites

La apertura del concurso o la declaración de quiebra atrae al juzgado del proceso universal a la mayoría de las acciones patrimoniales contra el deudor (arts. 21 y 132 de la Ley 24.522), lo que en principio también alcanzaría a un reclamo vinculado a tu boleto. Pero ese fuero de atracción tiene límites: solo alcanza a las acciones dirigidas contra el propio concursado o fallido, no contra otras personas o sociedades distintas, aunque estén vinculadas al mismo negocio.

En "M., S. D. A. c/ Induplack SA y otros s/Daños y Perjuicios" (Cámara Nacional Civil, Sala C, Exp. CIV 044190/2026, sentencia del 10/09/2026), el comprador de una unidad funcional demandó por los daños derivados del incumplimiento de un boleto de compraventa a una sociedad y a dos personas físicas, mientras que la quiebra había sido decretada respecto de otra sociedad del mismo grupo, con distinto CUIT.

El juez de primera instancia había dispuesto remitir la causa al juzgado donde tramitaba esa quiebra, por aplicación del fuero de atracción. La Cámara revocó esa decisión: como la demandada en el juicio de daños era una persona jurídica distinta de la sociedad fallida, no se configuraba el presupuesto que autoriza a desplazar la competencia.

La Cámara citó el criterio de que el fuero de atracción de los procesos universales busca concentrar ante un mismo juez todas las acciones patrimoniales dirigidas contra el fallido en particular, no contra terceros vinculados a él. De allí surgen tres distinciones útiles.

Cómo actuar si el vendedor entró en concurso o quiebra

Lo primero es ubicar el proceso y chequear si tu boleto reúne los requisitos de oponibilidad. Después se actúa ante el juzgado del concurso o la quiebra:

1. Verificá el estado del proceso (concurso preventivo o quiebra), el juzgado donde tramita y la fecha de presentación o de la sentencia de quiebra.
2. Confirmá que tu boleto tiene fecha cierta y que pagaste como mínimo el 25% del precio antes de la presentación en concurso o la declaración de quiebra.
3. Presentate ante el juzgado del concurso o la quiebra para hacer valer la oponibilidad de tu boleto conforme al art. 1171 CCyC.
4. Evaluá contra quién dirigís cualquier reclamo adicional (daños, por ejemplo), porque el fuero de atracción no siempre alcanza a terceros distintos del concursado o fallido.
5. Si no cumplís los requisitos de oponibilidad, evaluá la verificación de tu crédito como vía alternativa para no perder toda expectativa de cobro.

Documentación para evaluar el caso

Para evaluar si tu boleto es oponible, necesitamos ver:

• El boleto de compraventa completo, con su fecha cierta si la tiene.
• Comprobantes de todos los pagos realizados, con sus fechas.
• La constancia de la presentación en concurso o de la sentencia de quiebra del vendedor, con el juzgado interviniente.
• Cualquier comunicación con el síndico o con el propio vendedor sobre tu situación.

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