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Derecho civil · Guía práctica

Validez de un boleto de compraventa firmado por un apoderado

Que el vendedor o el comprador de un inmueble no firme personalmente el boleto no es, en sí mismo, un problema: la representación por apoderado es una herramienta habitual y válida. El riesgo aparece cuando no se verifica que el poder sea genuino, esté vigente y contenga la facultad expresa para ese acto en particular.

Qué facultades necesita un poder para vender o comprar un inmueble

El art. 375 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) establece que las facultades contenidas en un poder son de interpretación restrictiva, y que un poder general solo incluye los actos de administración ordinaria. Para constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes registrables (inc. e) se requiere una facultad expresa: no alcanza con un poder genérico para "administrar bienes" si no menciona puntualmente la facultad de vender o comprar inmuebles. Además, el poder puede haberse extinguido antes de la firma del boleto por alguna de las causales del art. 380, entre ellas la revocación por el representado, su muerte o la pérdida de su capacidad, por lo que conviene verificar su vigencia al momento del acto y no solo su existencia.

Qué puede pasar cuando el poder resulta falso o insuficiente

En "Luz, Ricardo c/ Bedrossian, Graciela Viviana y otros s/Nulidad de acto jurídico" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, sentencia del 21/04/2026), el titular de un inmueble descubrió, al intentar venderlo, que un poder especial judicial y un poder especial irrevocable supuestamente otorgados por él habían sido utilizados para vender su propiedad sin su intervención. La Cámara confirmó que esos poderes, junto con el boleto de compraventa y la escritura posterior otorgados con base en ellos, eran inexistentes por tratarse de instrumentos apócrifos, ordenó la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes, admitió la reivindicación del inmueble a favor del verdadero titular y condenó a los responsables a pagarle una indemnización de cuatrocientos mil dólares estadounidenses más intereses.

Poder general de administración no es lo mismo que Poder especial para vender un inmueble

según el art. 375 del Código Civil y Comercial, el primero solo habilita actos ordinarios; para vender, comprar o gravar un inmueble se necesita la facultad expresa que exige la norma.

Poder vigente al firmarse el boleto no es lo mismo que Poder ya extinguido

un poder puede haber existido válidamente en su momento y haberse extinguido después por revocación, muerte del poderdante u otra causal del art. 380, por lo que su sola existencia no basta: hace falta verificar su vigencia.

Poder insuficiente no es lo mismo que Poder apócrifo

son problemas distintos, según el criterio judicial citado: el primero es un poder real pero sin la facultad necesaria para ese acto, mientras que el segundo es un instrumento falsificado que puede llevar a declarar inexistentes todos los actos posteriores.

Cómo actuar frente a un boleto firmado por un apoderado

  1. Pedí el testimonio o copia certificada del poder invocado, con el nombre del escribano y el registro notarial que lo autorizó.
  2. Verificá que el poder contenga la facultad expresa de vender o comprar inmuebles, conforme el art. 375 del Código Civil y Comercial.
  3. Confirmá que el poder no se haya extinguido antes de la firma, por revocación, muerte del poderdante u otra causal del art. 380.
  4. Si tenés dudas sobre la autenticidad del poder, solicitá su verificación directamente en el registro notarial que lo autorizó.
  5. Si el poder resulta falso o insuficiente, consultá sobre el planteo de nulidad del boleto y, según el caso, la reivindicación del inmueble.

Documentación para evaluar el caso

Preguntas frecuentes

¿Un poder general para "administrar mis bienes" alcanza para vender un inmueble?

No, según el art. 375 del Código Civil y Comercial. Para vender, comprar o gravar un inmueble se necesita una facultad expresa que mencione puntualmente esa clase de acto, no un poder de administración ordinaria.

¿Qué pasa si el poder era válido pero ya había sido revocado?

Según el criterio judicial citado, el acto firmado por el apoderado con un poder ya extinguido —por revocación u otra causal del art. 380— puede quedar sin efecto, aunque el instrumento original haya sido genuino en su momento.

¿Cómo puedo verificar que un poder es auténtico?

Se puede solicitar la verificación del instrumento directamente ante el registro notarial que figura como autorizante, comparando los datos de la escritura invocada con sus propios registros.

Si el poder resulta falso, ¿qué pasa con la escritura que ya se firmó?

Según el criterio judicial citado, si el poder es apócrifo, tanto el boleto como la escritura otorgados con base en él pueden ser declarados inexistentes, lo que habilita al verdadero titular a reclamar la reivindicación del inmueble.

Fuentes oficiales

Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:

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