Validez de un boleto de compraventa firmado por un apoderado

Qué facultades necesita un poder para vender o comprar un inmueble

El art. 375 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) establece que las facultades contenidas en un poder son de interpretación restrictiva, y que un poder general solo incluye los actos de administración ordinaria. Para constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles u otros bienes registrables (inc. e) se requiere una facultad expresa.

En la práctica, no alcanza con un poder genérico para «administrar bienes» si no menciona puntualmente la facultad de vender o comprar inmuebles. Interpretación restrictiva quiere decir que el poder no se extiende a actos que no nombra: el apoderado puede hacer lo que el instrumento le autoriza, y nada más.

Además, el poder puede haberse extinguido antes de la firma del boleto por alguna de las causales del art. 380, entre ellas la revocación por el representado, su muerte o la pérdida de su capacidad. Por eso conviene verificar su vigencia al momento del acto, y no solo su existencia.

Qué puede pasar cuando el poder resulta falso o insuficiente

En “L., R. c/ B., G. V. y otros s/Nulidad de acto jurídico” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, sentencia del 21/04/2026), el titular de un inmueble descubrió, al intentar venderlo, que su propiedad ya había sido vendida sin su intervención. Para hacerlo se habían usado un poder especial judicial y un poder especial irrevocable supuestamente otorgados por él.

La Cámara confirmó que esos poderes, junto con el boleto de compraventa y la escritura posterior otorgados con base en ellos, eran inexistentes por tratarse de instrumentos apócrifos. Ordenó cancelar las inscripciones registrales correspondientes, admitió la reivindicación del inmueble a favor del verdadero titular y condenó a los responsables a pagarle una indemnización de cuatrocientos mil dólares estadounidenses más intereses.

Cómo actuar frente a un boleto firmado por un apoderado

Los controles conviene hacerlos antes de firmar o de pagar, y en este orden:

1. Pedí el testimonio o la copia certificada del poder invocado, con el nombre del escribano y el registro notarial que lo autorizó.
2. Verificá que el poder contenga la facultad expresa de vender o comprar inmuebles, conforme el art. 375 del Código Civil y Comercial.
3. Confirmá que el poder no se haya extinguido antes de la firma, por revocación, muerte del poderdante u otra causal del art. 380.
4. Si tenés dudas sobre la autenticidad del poder, solicitá su verificación directamente en el registro notarial que lo autorizó.
5. Si el poder resulta falso o insuficiente, consultá sobre el planteo de nulidad del boleto y, según el caso, la reivindicación del inmueble.

Documentación para evaluar el caso

Para revisar el boleto y el poder, necesitamos:

• El testimonio o la copia certificada del poder invocado por el apoderado.
• El boleto de compraventa firmado por el apoderado.
• La documentación que acredite la identidad del poderdante y del apoderado.
• Cualquier constancia sobre la revocación o la vigencia del poder, si existiera.

Preguntas frecuentes