Prehorizontalidad: comprar una unidad antes de que exista el edificio, en el Código Civil y Comercial

Qué contratos alcanza este régimen

Quedan comprendidos los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de que se constituya formalmente la propiedad horizontal del edificio —es decir, mientras el emprendimiento todavía es un proyecto o una obra en curso, no un edificio ya subdividido en unidades registradas—.

El seguro para el comprador: hoy es opcional, no obligatorio

Este es el dato más importante y menos conocido del régimen actual: el titular del dominio del inmueble puede constituir un seguro a favor del comprador para cubrir el riesgo de que la operación fracase, pero la ley no lo obliga a hacerlo. Este artículo fue modificado por el Decreto 1017/2024, así que conviene verificar expresamente, antes de firmar, si el desarrollador ofrece o no esta cobertura: no es algo que la ley le imponga de forma automática.

Por qué este régimen es distinto del de un edificio ya terminado

Una vez que un edificio está terminado y la propiedad horizontal está formalmente constituida, comprar una unidad es, en lo esencial, comprar un inmueble como cualquier otro: existe un objeto físico concreto, con un reglamento de copropiedad ya vigente y una unidad identificable en el Registro. Antes de ese momento, lo que el comprador adquiere es, en rigor, un derecho a que en el futuro se le entregue una unidad que todavía no existe como tal —o que existe solo parcialmente—, sobre la base de planos, un proyecto y las promesas contractuales del desarrollador. Ese desfase temporal entre el pago y la entrega es lo que este régimen busca encuadrar con reglas propias, distintas de las de una compraventa inmobiliaria común.

Fichas de este cuerpo

Qué operaciones quedan afuera de este régimen

No todos los contratos sobre unidades en construcción están alcanzados: quedan excluidos los casos donde la propiedad horizontal surge de la partición o liquidación de una comunidad de bienes o de una persona jurídica, los inmuebles del dominio privado del Estado, y las construcciones financiadas por organismos oficiales o entidades financieras especialmente calificadas, cuando los contratos definitivos deben celebrarse a través de esa entidad financiadora con poder irrevocable de los propietarios.

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