Art. 2071: el seguro es facultativo
La protección específica del régimen general: el seguro facultativo a favor del comprador.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 2072 CCyC: qué contratos quedan fuera del régimen de prehorizontalidad
Antes de asumir que una compra en pozo está protegida (o no) por este régimen, conviene verificar si tu operación concreta encaja en alguna de estas tres excepciones, porque cambian por completo el marco legal aplicable.
Respuesta directa
El art. 2072 CCyC excluye del régimen de prehorizontalidad tres tipos de contratos: aquellos en que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas; los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado; y los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, cuando de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
Texto oficial vigente
Exclusiones
Artículo 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes: a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas; b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado; c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-14.
Comentario
La primera exclusión (inciso a) cubre un supuesto técnico: cuando la propiedad horizontal se constituye como consecuencia de dividir una comunidad de bienes ya existente —por ejemplo, entre copropietarios de un inmueble que deciden subdividirlo— o de liquidar una persona jurídica que era titular del inmueble. En estos casos no hay, en sentido estricto, una operación de venta de unidades a terceros compradores antes de que el edificio exista: es una reorganización de derechos ya existentes entre quienes ya tenían alguna titularidad sobre el bien.
La segunda exclusión (inciso b) es más simple: los inmuebles que pertenecen al dominio privado del Estado quedan fuera de este régimen específico, presumiblemente porque las operaciones sobre bienes estatales tienen sus propios marcos de control y procedimiento.
La tercera exclusión (inciso c) es la más elaborada, y responde a una lógica de sustitución de garantías: cuando la construcción se financia a través de un organismo oficial o una entidad financiera especialmente calificada, y el propio esquema contractual establece que los contratos definitivos con los compradores deben celebrarse a través de ese ente financiador o fiduciario —a quien los propietarios le otorgan un poder irrevocable para ese fin—, el régimen general de prehorizontalidad no se aplica. La idea de fondo es que, en estos casos, la intervención de un organismo oficial o una entidad calificada ya aporta un nivel de control y respaldo que cumple una función similar a la que el régimen general busca dar a través de sus propias reglas.
Cómo se usa en la práctica
Si estás evaluando comprar una unidad en construcción, identificá primero si tu operación encaja en alguna de estas tres exclusiones —en particular, si hay un organismo oficial o una entidad financiera calificada interviniendo como fiduciario del proyecto—, porque eso determina si el régimen general de prehorizontalidad (con su facultad de seguro del art. 2071) es el marco aplicable a tu caso, o si corresponde evaluar las reglas propias del esquema de financiamiento específico.
Preguntas frecuentes
Estoy comprando una unidad en un proyecto financiado por un banco público, ¿se aplica el régimen general de prehorizontalidad?
Depende de las cláusulas concretas del esquema de financiamiento: si el contrato definitivo debe celebrarse a través de ese organismo o entidad, con poder irrevocable de los propietarios a su favor, tu operación puede estar excluida del régimen general y regirse por las reglas propias de ese esquema.
Compro mi parte en un inmueble que se está subdividiendo entre varios copropietarios que ya lo tenían en común, ¿esto es prehorizontalidad?
No en el sentido de este régimen: cuando la propiedad horizontal surge de dividir una comunidad de bienes ya existente entre quienes ya eran titulares, el caso queda expresamente excluido de estas reglas específicas.
¿Los inmuebles del Estado nunca pueden venderse bajo un esquema similar al de prehorizontalidad?
Esta exclusión se refiere específicamente a que este régimen del Código no se aplica a inmuebles del dominio privado del Estado; esas operaciones se rigen por los marcos normativos propios que correspondan a los bienes estatales.
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