Departamento en pozo no entregado: cómo recuperar lo pagado o exigir la obra

Exigir la obra o resolver el contrato

Cuando la obra se frena o el plazo de entrega vence, el comprador tiene que elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato y recuperar lo pagado. Esa elección, la forma de intimar y la moneda del reclamo deciden buena parte del resultado. Si en cambio el edificio se terminó y lo que falta es la firma, la ficha sobre el juicio de escrituración es la que corresponde.

Frente a un incumplimiento esencial —obra parada, plazo vencido, emprendimiento abandonado— el Código da dos remedios: exigir el cumplimiento o resolver el contrato, y en ambos casos reclamar los daños (arts. 1084 a 1088). Si la compra es de consumo, la ley 24.240 suma la opción de aceptar una prestación equivalente (art. 10 bis).

Si el contratista ya abandonó la obra, la guía sobre el contratista que abandona la obra y la de incumplimiento en la entrega de una vivienda comprada en pozo completan el panorama desde el contrato de obra.

Cuánto se recupera: valor actual, moneda e intereses

Devolver hoy el nominal pagado hace años es, en la práctica, premiar al incumplidor. La Cámara Comercial, en D'A. c/ Entre Ríos 1221, elevó la condena al valor actual de un inmueble equivalente y lo explicó así: restituir el precio nominal mucho tiempo después permitiría al incumplidor extraer un evidente provecho de su propio incumplimiento. La Sala F de la Cámara Civil razonó igual en Lavalle.

«Ahora bien, juzgo que asiste razón al actor en cuanto a que condenar a la demandada a la restitución del valor nominal pagado por el reclamante en febrero de 2014, más los intereses establecidos en el pronunciamiento de grado, implicaría devolver a la compradora una suma irrisoria en atención a la incidencia de los valores en su momento entregados y la actual realidad económica imperante.»

CNCiv, Sala F, “LAVALLE, ALBERTO JOSE C/ FIDEICOMISO HARAS LAS ORTIGAS Y OTRO S/ESCRITURACIÓN”, expte. 73195/2022/CA1, 26/06/2026 (voto de la Dra. Scolarici, punto VII). texto oficial

Si se pagó en dólares, la restitución se reclama en dólares (arts. 765 y 766). En los casos relevados, las salas civiles fijaron intereses de entre 6 % y 8 % anual sobre esas sumas. Sobre cómo se calculan y se discuten los intereses en general, ver intereses de una deuda de dinero; para el boleto pactado en moneda extranjera, el boleto con precio en dólares.

El daño punitivo y el trato digno se tratan en la guía de trato digno y publicidad vinculante.

Quién responde

Responde el vendedor y, según el caso, el fiduciario, la constructora y quienes integraron la cadena de comercialización. En R., M. E. y otros c/ P., A. y otros la Sala L de la Cámara Civil condenó solidariamente a la inmobiliaria y a sus corredores junto al desarrollador por una obra que nunca comenzó, sobre un terreno hipotecado.

«responsabilidad que compete a los citados intermediarios exclusivos… por el hecho de no haber requerido informes de dominio actualizados para cerciorarse que el emprendimiento publicitado y ofrecido a la venta, no se encontraba con gravámenes que pudieran interferir en la escrituración o pudieran ocasionar un perjuicio a los compradores»

CNCiv, Sala L, “R., M. E. y otros c/ P., A. y otros s/ daños y perjuicios”, expte. 14.747/2022, 14/05/2026. texto oficial

Para el reclamo contra el desarrollador cuando la obra se organizó como fideicomiso, ver fideicomiso inmobiliario y la guía general de fideicomiso; para la responsabilidad de la inmobiliaria y los corredores, inmobiliaria y corredor.

El seguro de prehorizontalidad después del Decreto 1017/2024

El art. 2071 del Código obligaba al titular del dominio a constituir un seguro a favor del comprador por el riesgo de fracaso de la operación, y lo privaba de sus derechos contra el adquirente si no cumplía. Desde el 13 de noviembre de 2024, el Decreto 1017/2024 sustituyó ese artículo: hoy el titular “podrá” constituir el seguro.

«Conviene agregar que esta sanción no importa la nulidad del contrato —lo que desvirtuaría la función tutelar del régimen, pues el adquirente vería esfumarse su expectativa de acceder al inmueble— sino que opera en el plano de la eficacia: el contrato es válido y el adquirente conserva todos sus derechos, pero el vendedor no puede pretender beneficiarse de la situación de incumplimiento que él mismo ha creado.»

CNCiv, Sala C, “CHO, MIN SUK c. VIRREY DEL PINO 2036 S.A. s./ ESCRITURACIÓN”, expte. CIV 4265/2020, 03/03/2026 (voto del Dr. Trípoli, punto III.3). texto oficial

¿Puedo dejar de pagar las cuotas?

El Código permite suspender el propio cumplimiento cuando la otra parte sufrió un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir o en su solvencia, y esa suspensión cesa si da seguridades suficientes (art. 1032). Es una herramienta útil frente a una obra paralizada, pero tiene que comunicarse por escrito y fundarse en hechos documentados.

Qué hacer

1. Comunicá la suspensión por carta documento explicando el motivo.
2. Documentá el estado de la obra con acta notarial y fotos fechadas.
3. Reservá el dinero de las cuotas para poder ofrecerlo si la obra se reactiva.

Si la obra se terminó o el problema es otro

Si la obra sí se terminó y el problema pasó a ser la falta de escritura, la sección de escrituración de inmuebles y la ficha sobre el juicio de escrituración siguen el camino. Si en cambio el departamento se entregó con defectos, ver vicios y fallas, la jurisprudencia relevada y el glosario de la sección.

Preguntas frecuentes