Compra en pozo y fideicomisos: obra demorada, sobrecostos y departamento con fallas

Las guías

Las siete guías del subtema, de la firma a la entrega.

• Pozo no entregadoObra frenada o plazo vencido: resolver o exigir, devolución al valor actual, en dólares y con daños. Qué cambió con el seguro de prehorizontalidad.
• Fideicomiso inmobiliarioCompraste a un fideicomiso que no termina la obra: contra quién reclamar, qué responde el fiduciario, fideicomiso al costo, liquidación judicial y quiebra.
• Vicios y fallasHumedad, grietas, metros de menos o amenities que faltan: garantía por vicios, el plazo de 60 días para denunciar, a quién reclamar y qué prueba sirve.
• Compra de un departamento en pozoEl seguro por si la operación fracasa hoy es opcional, no obligatorio: revisá el contrato antes de firmar, no des nada por sentado.
• Incumplimiento de entrega en pozoSi adheriste a un fideicomiso al costo y la obra no se entrega en plazo, la fiduciaria responde por la gestión de los fondos, no solo el desarrollador.
• Compra en pozo incumplidaEl emprendimiento se demoró, se paralizó o se entregó con vicios: reclamo contra el desarrollador y el fiduciario, y la fuerza de un grupo de compradores.
• Permuta de terrenoEntregar tu terreno a un desarrollador a cambio de departamentos a construir es una permuta, con reglas propias de gastos y evicción.

Qué cambia según cómo se armó el negocio

En un fideicomiso al costo el comprador no conoce el precio final: paga cuotas y refuerzos que siguen el costo real de la obra y asume con los demás el riesgo del proyecto. La Sala B de la Cámara Comercial, en Palacios, consideró que trasladar los mayores costos reales no es abusivo por sí solo, pero dejó a salvo la rendición de cuentas. Detalle en fideicomiso inmobiliario.

Esa rendición es la herramienta cuando el costo se disparó sin explicación: el fiduciario administra un patrimonio ajeno y tiene que justificar cada partida. Y si la entrega venció, el fiduciario no puede escudarse en que la obra la ejecuta otro: el art. 1674 le exige la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios. Los dos puntos se tratan en compra en pozo incumplida e incumplimiento de entrega.

Si el fideicomiso se queda sin fondos, no hay quiebra sino liquidación judicial, que también pueden pedir los acreedores si prueban su crédito, el reclamo sin respuesta y la insuficiencia. Y como medida durante el juicio, la Sala D consideró suficiente la anotación de litis cuando había imputaciones cruzadas de incumplimiento.

Cómo elegir la guía

Qué hacer, paso a paso

1. Reuní el contrato. Boleto o adhesión al fideicomiso, con anexos, cronograma de obra y de pagos, y todos los comprobantes con fechas.
2. Documentá la obra. Acta notarial y fotos fechadas; es también la base para suspender el pago de las cuotas, que debe comunicarse por escrito (art. 1032).
3. Intimá por escrito. A la fiduciaria y al desarrollador, con plazo razonable; para resolver, el plazo no puede ser menor a 15 días y debe llevar apercibimiento expreso.
4. Pedí la rendición de cuentas si es un fideicomiso al costo, con constancia de recepción, y reclamá copia de las actas de asamblea de beneficiarios.
5. Cuantificá el daño. Alquiler alternativo, intereses y perjuicio moral acreditable; la restitución se mide por el valor actual y, si pagaste en dólares, se reclama en dólares.

Preguntas frecuentes