Jurisprudencia sobre escrituración, pozo, fideicomisos y vicios de obra

Mapa de criterios por tema

Esta página reúne fallos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) y en lo Comercial (CNCom), leídos en su texto completo, con los criterios a favor y en contra del comprador y el enlace a cada sentencia oficial. Sirven para entender cómo se decide, no para anticipar el resultado de un caso.

La tabla resume, tema por tema, qué fallos favorecen al comprador y cuáles le ponen límites. La letra que acompaña a cada cámara indica la sala que dictó el fallo:

Fallos favorables al comprador

Son los casos en los que el comprador obtuvo lo que pedía o la mayor parte. Muestran los argumentos que la Cámara viene aceptando: la conversión de la escrituración en dinero a valor actual, la posesión como causa que interrumpe la prescripción, la responsabilidad de toda la cadena de comercialización y la oponibilidad del boleto en la quiebra del vendedor.

• RAMOS JAVIER JOSÉ C/ SUCESORES DE DOMINGO CONDE S/ ESCRITURACIÓN — Cámara Civil, Sala C, expte. CIV 104.680/2009, 07/02/2023. Escrituración. Favorable al comprador. Condenó a los herederos a escriturar y dejó para la ejecución la conversión en daños si la escritura resulta imposible; la mora en escriturar se configura con intimaciones que designan escribano y plazo.
• LAVALLE, ALBERTO JOSE C/ FIDEICOMISO HARAS LAS ORTIGAS Y OTRO S/ESCRITURACIÓN — Cámara Civil, Sala F, expte. 73195/2022/CA1, 26/06/2026. Conversión y valor. Solución intermedia. Imposible escriturar por hecho del vendedor, la obligación se convierte en el pago del valor de la prestación; devolver el nominal de 2014 con intereses sería irrisorio.
• I., R. y otros c/ Tierras y Balneario Mar de Ajo S.R.L. s/ Escrituración — Cámara Civil, Sala H, expte. 96.809/2022, 02/03/2026. Prescripción. Favorable al comprador. La posesión pacífica del comprador que pagó todo el precio importa reconocimiento tácito del vendedor e interrumpe la prescripción; confirmó la escrituración y $3.000.000 de daño moral.
• R., M. E. y otros c/ P., A. y otros s/ daños y perjuicios — Cámara Civil, Sala L, expte. 14.747/2022, 14/05/2026. Pozo y cadena de comercialización. Favorable al comprador. Obra nunca iniciada sobre un terreno hipotecado: condena solidaria a la inmobiliaria y a sus corredores junto al desarrollador, con daño moral, daño punitivo y tasa pura del 7 % sobre las sumas en dólares.
• D'A., V. S. c/ Entre Ríos 1221 S.R.L. y otro s/ ordinario — Cámara Comercial, Sala B, expte. COM 9270/2019, 06/09/2024. Valor de reposición. Favorable al comprador. Obra detenida al 30 %: elevó la condena al valor actual de un inmueble equivalente según el perito tasador, porque restituir el nominal permitiría al incumplidor beneficiarse de su propio incumplimiento.
• CHO, MIN SUK c. VIRREY DEL PINO 2036 S.A. s./ ESCRITURACIÓN — Cámara Civil, Sala C, expte. CIV 4265/2020, 03/03/2026. Prehorizontalidad. Favorable al comprador. Bajo la ley 19.724 (boleto anterior al Código vigente), el vendedor que no cumplió el régimen de prehorizontalidad no podía exigir al comprador ni resolver; la cláusula de «conoce y acepta» fue ineficaz.
• B., A. N. c/ Futuro Construcciones SA s/ Daños y Perjuicios — Cámara Civil, Sala C, expte. CIV 64296/2022, 16/07/2026. Barrios y loteos. Favorable al comprador. La desarrolladora no puede postergar sin fin la escritura invocando la falta de aprobación estatal; condena a escriturar, a hacer las obras comunes, daño moral y daño punitivo.
• Consorcio de Propietarios Avda. D. Á. 415 c/ B. S.R.L. y otro s/ vicios redhibitorios — ordinario — Cámara Civil, Sala J, expte. 48.595/2015, 24/09/2020. Vicios en edificio a estrenar. Favorable al comprador. La venta de unidades a estrenar por la constructora es relación de consumo; el consorcio está legitimado por las partes comunes y la responsabilidad alcanza a toda la cadena.
• A., C. M. y otro c/ A+P Emprendimientos S.A. y otros s/ cumplimiento de contrato — Cámara Civil, Sala B, expte. 68.680/2012, 19/08/2021. Humedad desde parte común. Favorable al comprador. Condenó a la constructora y a la directora técnica por la humedad que la pileta de la terraza metía en la unidad; los reclamos sobre la parte común son del consorcio.
• Incidente Nº 8 - INCIDENTISTA: LORENZO, PABLO JOSE s/INCIDENTE DE REVISION DE CREDITO — Cámara Comercial, Sala C, expte. COM 000830/2023/8, 22/06/2026. Boleto y quiebra. Favorable al comprador. Reconoció el derecho a escriturar frente a la quiebra de la vendedora: boleto de fecha cierta, buena fe y al menos 25 % del precio pagado.
• SERVICIO INMOBILIARIO BUENOS AIRES S.A. LE PIDE LA QUIEBRA LOPEZ BRAVO, JORGE DANIEL — Cámara Comercial, Sala E, expte. COM 013687/2022/CA001, 19/10/2022. Pedido de quiebra. Favorable al comprador. El comprador con boleto y recibos puede pedir la quiebra de la desarrolladora; la mora en entregar la unidad es indicio de cesación de pagos.
• F., S. N. c/ V., C. P. R. s/ cobro de sumas de dinero — Cámara Civil, Sala B, expte. 73.560/2017, 29/11/2021. Dinero en manos del intermediario. Favorable al comprador. Ordenó restituir en dólares billete, con 6 % anual, la reserva que el intermediario retuvo sin causa.
• C., C. I. c/ Induplack Fiduciaria S.A. s/ escrituración — Cámara Civil, Sala M, expte. 42.598/2025, 17/07/2025. Competencia. Favorable al comprador. La compraventa de inmuebles corresponde a la justicia civil aunque intervenga una sociedad o un fiduciario.
• A., V. A. c/ Fideicomiso Inmobiliario Lebreton 5129 s/ liquidación judicial — Cámara Comercial, Sala D, expte. COM 24.081/2023, 06/08/2024. Liquidación del fideicomiso. Favorable al comprador. Admitió la liquidación judicial del patrimonio fiduciario insuficiente para terminar la obra.

Fallos en contra o con límites

Estos fallos muestran dónde se pierden los reclamos: la prescripción, la demanda dirigida a quien no correspondía, el reglamento que el comprador conoció al escriturar, la exclusión del inversor de la ley de consumo y los límites a las cautelares pedidas sin un peligro concreto. Conocerlos sirve tanto como conocer los favorables.

• DIAZ, RODRIGO ARIEL c/ BALNEARIO LAS TONINAS SCA s/ESCRITURACION — Cámara Civil, Sala J, expte. 14.020/21, 10/02/2026. Prescripción. En contra o con límites. Confirmó la prescripción decenal de la acción de escrituración: corre desde que la escritura pudo razonablemente otorgarse y la mera ocupación precaria no la interrumpe.
• NOWOGRODZKI PABLO c/ INVERSIONES URBANAS FIDUCIARIAS SA Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS — Cámara Civil, Sala A, expte. 19538/2013, 26/12/2025. Vicios. Solución intermedia. Declaró prescripta la acción por vicios contra la vendedora (régimen del Código Civil, tres meses) y condenó al consorcio a reparar las filtraciones originadas en partes comunes.
• POMERANC, MARTIN c/FELIPE VALLESE 1463 S.R.L. Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS — Cámara Civil, Sala B, expte. 40162/2019, 15/11/2023. Amenities y reglamento. En contra o con límites. Rechazó el reclamo por espacios comunes reservados a otra unidad: el reglamento de propiedad horizontal integra el título y la escritura prueba que el comprador lo conoció.
• Eiras c/ Urban Capital Argentina S.A. y otro — Cámara Comercial, Sala A, expte. COM 41.290/2014, 15/11/2019. Comprador inversor. En contra o con límites. Compra en pozo de un «apto profesional» ofrecido para inversores: no hubo consumo final y la ley 24.240 no se aplicó.
• PALACIOS, ELEONORA contra E2 S.A. sobre ORDINARIO — Cámara Comercial, Sala B, expte. COM 017697/2018/CA002, 25/08/2026. Fideicomiso al costo. En contra o con límites. En el fideicomiso al costo el precio no es definitivo: trasladar al fiduciante los mayores costos reales no es por sí abusivo, sin perjuicio de exigir rendición de cuentas.
• IMFELD O FARRELL, DIANA c/ FIDEICOMISO ROOSEVELT 4063 Y OTROS s/ ORDINARIO — Cámara Comercial, Sala D, expte. COM 001218/2020/CA001 - CA003, 20/08/2026. Cautelares. En contra o con límites. Ante imputaciones recíprocas de incumplimiento, negó la prohibición de innovar y el embargo: la anotación de litis ya protegía al comprador frente a terceros.
• INDUPLACK FIDUCIARIA S.A. s/QUIEBRA s/ INCIDENTE DE VERIFICACION DE CREDITO por PIZZI, MIGUEL ANGEL — Cámara Comercial, Sala A, expte. COM 021359/2024/91/CA005, 03/06/2026. Boleto y quiebra. En contra o con límites. Quien pretende escriturar un bien del fallido no puede eludir la verificación: debe insinuarse en la quiebra y someterse al control de la sindicatura.
• R., J. A. c/ Padile S.A. y otros s/ daños y perjuicios — Cámara Civil, Sala M, expte. 92.254/2018, 02/10/2025. Legitimación pasiva. En contra o con límites. Rechazó la demanda contra la inmobiliaria y el escribano: la restitución del precio correspondía al vendedor, titular de la relación.
• Pampa Flores c/ Oubiña y otros s/ daños y perjuicios — Cámara Civil, Sala I, expte. 28.822/2018, 07/11/2025. Corredor. En contra o con límites. Exoneró al corredor y sostuvo que la ley 24.240 no se le aplica, aunque reafirmó su deber de informar circunstancias relevantes.
• Torres Bonino c/ Matilla y otros s/ cobro de sumas de dinero — Cámara Civil, Sala B, expte. 44.349/2019, 02/09/2026. Corredor sin matrícula. En contra o con límites. Rechazó la restitución de la reserva imputada a comisión; distinguió entre contratar y poder cobrar judicialmente sin matrícula local.
• D. T., G. D. y otro c/ R. S.R.L. y otros s/ daños y perjuicios — resp. profesional — Cámara Civil, Sala L, expte. 43.403/2026, 21/08/2026. Cautelares. En contra o con límites. Confirmó el rechazo de embargo e inhibición contra corredores y escribana antes de trabarse la litis: la «elevada rotación patrimonial» no acredita peligro en la demora.

Fallos con soluciones intermedias

En estos casos la Cámara no le dio la razón por completo a ninguna de las partes o fijó condiciones para que el reclamo prospere: pasar directo a los daños cuando escriturar ya es imposible, acreditar el crédito antes de liquidar un fideicomiso o reducir lo que debía devolver un corredor.

• S., L. B. C/ I. F., J. A. Y OTRO S/ ESCRITURACIÓN — Cámara Civil, Sala G, expte. 67.344/2014, 27/12/2022. Escrituración imposible. Solución intermedia. Si escriturar ya es imposible, no corresponde una condena ficticia: se pasa directo a resolver el contrato y fijar los daños en la ejecución.
• PAGGI, GRACIELA LILIANA Y OTRO c/ FIDEICOMISO GUARDIA NACIONAL 25 DE CAPITAL FEDERAL s/LIQUIDACIÓN JUDICIAL — Cámara Comercial, Sala A, expte. COM 010335/2026/CA001, 16/09/2026. Liquidación del fideicomiso. Solución intermedia. Los acreedores pueden pedir la liquidación judicial del fideicomiso, pero deben acreditar su crédito, el reclamo sin respuesta y la insuficiencia, interpelando al fiduciario en funciones.
• Incidente Nº 17 - SERVICIO INMOBILIARIO BUENOS AIRES S.A. s/ QUIEBRA s/INCIDENTE DE ESCRITURACION DE KURISS, MARIANO Y OTRO — Cámara Comercial, Sala E, expte. COM 013687/2022/17/CA032, 16/09/2026. Consumidor y cesión. Solución intermedia. La desarrolladora profesional es proveedora y quien destina la unidad a vivienda es consumidor aunque haya llegado al boleto por cesiones consentidas.
• Marcos Daniel Héctor y otros c/ Proyecto Directorio SA y otro s/ ordinario (nulidad de acto jurídico) — Cámara Comercial, Sala C, expte. CIV 056913/2015/CA002, 29/04/2026. Hipoteca sobre el emprendimiento. En contra o con límites. La mayoría no anuló la hipoteca posterior a los boletos y difirió el conflicto de prioridades; la disidencia dio prevalencia a los compradores con posesión anterior.
• COMPANIONI MAINEGRA, GISEL contra REMAX ACCIÓN Y OTROS sobre ORDINARIO — Cámara Comercial, Sala B, expte. CIV 026555/2023/CA002, 24/09/2026. Corredor. Solución intermedia. Responsabilizó al corredor por publicitar como propio un espacio común; la aclaración de «medidas aproximadas» no lo excusa. Redujo la devolución de la comisión.

Citas que conviene conocer

Sobre el valor de lo que se devuelve, la Cámara Civil, Sala F, explicó en Lavalle c/ Fideicomiso Haras Las Ortigas (expte. 73195/2022/CA1, 26/06/2026; voto de la Dra. Scolarici, punto VII) por qué restituir el valor nominal no alcanza:

«Ahora bien, juzgo que asiste razón al actor en cuanto a que condenar a la demandada a la restitución del valor nominal pagado por el reclamante en febrero de 2014, más los intereses establecidos en el pronunciamiento de grado, implicaría devolver a la compradora una suma irrisoria en atención a la incidencia de los valores en su momento entregados y la actual realidad económica imperante.»

Sobre los loteos sin aprobación estatal, la Cámara Civil, Sala C, le puso un límite a la espera en B. c/ Futuro Construcciones (expte. CIV 64296/2022, 16/07/2026; voto del Dr. Converset, punto III.B.2.b):

«Por tal motivo, transcurrido un lapso prudencial, la desarrolladora no puede pretender escudarse en una ausencia de autorización estatal para prolongar indefinidamente el cumplimiento de lo acordado.»

Sobre las cláusulas que el comprador firma contra su propia protección, la misma Sala C descartó el «conoce y acepta» en Cho c/ Virrey del Pino 2036 (expte. CIV 4265/2020, 03/03/2026; voto del Dr. Trípoli, punto III.7):

«Admitir su validez implicaría vaciar de contenido la protección legal, convirtiéndola en una garantía que el propio titular del interés protegido puede neutralizar mediante su firma.»

Sobre quién es consumidor cuando la unidad llegó por cesiones, la Cámara Comercial, Sala E, se pronunció en el incidente de escrituración de Kuriss (expte. COM 013687/2022/17/CA032, 16/09/2026, punto 3):

«La sucesión de cesiones sólo explica el modo en que los derechos derivados del boleto llegaron al patrimonio de Kuriss. No demuestra que se dedique a la intermediación inmobiliaria, que hubiera ofrecido la unidad en el mercado ni que procurara revenderla con fines especulativos.»

Sobre desde cuándo corre la prescripción de la acción de escrituración, la Cámara Civil, Sala J, lo explicó en Díaz c/ Balneario Las Toninas (expte. 14.020/21, 10/02/2026; voto de la Dra. Verón, punto 3.5):

«Respecto a su exigibilidad, la obligación de escriturar resulta exigible desde el momento en que pudo razonablemente cumplirse, siendo éste el punto de partida necesario para el cómputo del plazo prescriptivo, pues una obligación de escriturar sin plazo cierto y la pretensión de admitir su exigibilidad librada a la sola voluntad del acreedor, implicaría vaciar de contenido el instituto de la prescripción al permitir la subsistencia indefinida de obligaciones personales, con afectación grave de la seguridad jurídica.»

Cómo leer estos fallos

Al citar un fallo, conviene identificar la sala, la fecha y el número de expediente, y leer el texto completo en el enlace oficial. Los resúmenes de esta página son una guía para orientarse, no un sustituto de la sentencia, y cada criterio se entiende mejor junto con el marco legal del tema.

Para seguir leyendo:

• Cada tema con su marco legal y los pasos a seguir: escrituración de inmuebles, prescripción de la acción, compra en pozo, vicios ocultos, fideicomiso y barrios cerrados.
• Para empezar un reclamo: cómo reclamar.
• Más fallos: Jurisprudencia argentina comentada.
• Normas citadas, en texto oficial: Código Civil y Comercial, Ley 24.240 y Ley 24.522.

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