Juicio de escrituración
El juicio para obligar al vendedor a escriturar, paso por paso, una vez cumplida la mediación.
Derecho civil · Inmuebles: compra, escritura y pozo
Cómo reclamar: pasos, plazos, costos y errores que cuestan plata
El recorrido típico de un reclamo por escritura, pozo o vicios es documentar, intimar por carta documento, mediar y demandar con la anotación de litis. Antes de la demanda hay tres decisiones que valen más que el escrito: qué se pide, en qué fuero y qué se asegura con una cautelar.
En corto
- El recorrido típico: informe de dominio, constatación por escribano, carta documento con plazo y apercibimiento, mediación prejudicial obligatoria y demanda con anotación de litis.
- En el fuero nacional la tasa de justicia es del 3 % del monto, salvo que se litigue como consumidor con beneficio de gratuidad.
- La compraventa de inmuebles corresponde a la justicia civil aunque intervenga una sociedad o un fiduciario.
- Las cautelares exigen documentos y un peligro concreto: los pedidos genéricos se rechazan.
- Con boleto de fecha cierta, buena fe y al menos el 25 % pagado, el derecho a escriturar es oponible a la quiebra del vendedor, pero hay que verificarlo.
El recorrido, paso a paso
Este es el orden que conviene seguir hasta la demanda. Los primeros pasos son de prueba: lo que no se documenta al principio después cuesta reconstruirlo. Si alguna palabra no se entiende, está en el glosario de la sección.
- Pedí el informe de dominio e inhibiciones del inmueble y de quienes firmaron del lado vendedor.
- Constatá por escribano el estado de la obra, del lote o de la unidad, y la publicidad vigente.
- Conservá los chats, correos y audios, sin borrar nada ni cambiar el teléfono.
- Intimá por carta documento: obligación concreta, plazo (no menor a 15 días si vas a resolver) y apercibimiento.
- Si vas a dejar de pagar, comunicá la suspensión y su motivo (art. 1032).
- Iniciá la mediación prejudicial obligatoria (ley 26.589 en el fuero nacional; ley 13.951 en la Provincia). Más detalle en ¿Es obligatoria la mediación antes de demandar?
- Demandá con las pretensiones en orden subsidiario y con la anotación de litis.
- Ofrecé toda la prueba: documental, informativa a organismos, pericia contable, técnica o de tasación, y testigos.
La documentación, por orden de prioridad
La tabla ordena los papeles según cuándo hacen falta: para la consulta y la carta documento, para armar el caso y, más adelante, dentro del juicio.
| Imprescindible | Recomendable | Para después |
|---|---|---|
| Boleto o contrato firmado, con firmas certificadas si las hay | Informe de dominio e inhibiciones | Pericia contable sobre los libros del vendedor |
| Todos los recibos y transferencias | Acta notarial del estado de la obra o de la unidad | Pericia de tasación del valor actual |
| DNI y constancia de CUIT | Publicidad, folletos, renders y anexo de especificaciones | Informes del registro y del organismo de obras |
| Cartas documento enviadas y recibidas | Chats y correos con el vendedor y la inmobiliaria | Informe de la Inspección General de Justicia sobre las sociedades |
En qué fuero se reclama
Como regla, la compraventa de inmuebles va a la justicia civil, pero según quién sea el demandado y dónde esté el inmueble puede convenir otra vía:
| Vía | Cuándo conviene | Límites |
|---|---|---|
| Justicia nacional en lo civil (CABA) | Compraventa de inmuebles, escrituración, resolución y daños | Proceso ordinario |
| Justicia nacional en lo comercial | Liquidación de fideicomisos, quiebras y concursos del vendedor | Riesgo de declinatoria si se trata como compraventa |
| Justicia porteña de las relaciones de consumo | Relación de consumo clara con proveedor en CABA | Puede rechazarse si la operación no encuadra en la ley 24.240 |
| Provincia de Buenos Aires | Lotes y barrios bonaerenses con demandados allí | Mediación previa de la ley 13.951 |
Regla práctica de competencia
La compraventa de inmuebles corresponde a la justicia civil aunque intervenga una sociedad o un fiduciario: así lo reiteró la Sala M de la Cámara Civil en C. c/ Induplack Fiduciaria (17/07/2025), con texto oficial.
Medidas cautelares: qué asegurar y por qué se rechazan
Cada medida protege frente a un riesgo distinto y exige acreditar requisitos propios. La que acompaña típicamente a la demanda de escrituración es la anotación de litis:
| Medida | Para qué sirve | Qué hay que acreditar |
|---|---|---|
| Anotación de litis | Que nadie compre el inmueble ignorando el juicio | Verosimilitud del derecho sobre ese inmueble |
| Prohibición de innovar | Evitar ventas o cambios que frustren la sentencia | Peligro concreto |
| Embargo preventivo | Asegurar el cobro | Crédito verosímil y peligro en la demora |
| Inhibición general | Cuando no se conocen bienes | Que no haya otra medida útil |
Si la anotación de litis ya está trabada, puede bastar como protección. Así lo sostuvo la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala D, en «Imfeld o F., D. c/ Fideicomiso Roosevelt 4063 y otros s/ ordinario» (expte. COM 001218/2020/CA001 - CA003, 20/08/2026, punto 4; texto oficial):
«Bajo este escenario, la anotación de la litis vigente resulta una protección suficiente. Dicha medida garantiza la publicidad del litigio frente a terceros y resguarda la eficacia de la sentencia, cualquiera sea el resultado del pleito.»
Por qué se rechazan
En D. T. c/ R. S.R.L. (CNCiv L, 21/08/2026) se confirmó el rechazo del embargo y la inhibición contra corredores y escribana antes de trabarse la litis: la afirmación genérica de que la inmobiliaria tiene “elevada rotación patrimonial” no acredita peligro en la demora. Texto oficial.
Si el vendedor quiebra
Con boleto de fecha cierta, buena fe y al menos el 25 % pagado, el derecho a escriturar es oponible a la quiebra del vendedor (art. 1171). Oponible no quiere decir automático: hay que hacerlo valer en el proceso concursal, mediante la verificación de créditos. El detalle está en la guía sobre el vendedor en concurso o quiebra.
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, lo dejó claro en «Induplack Fiduciaria S.A. s/ quiebra s/ incidente de verificación de crédito por P., Miguel Ángel» (expte. COM 021359/2024/91/CA005, 03/06/2026, punto 3, donde la Sala transcribe a Galíndez, «Verificación de créditos»; texto oficial):
«quien pretenda la escrituración de un bien cuya titularidad se encuentre en cabeza del concursado o fallido, no puede eludir la carga verificatoria, ya que no hay norma legal que lo exima de ello.»
La quiebra también puede ser una herramienta del comprador: si la desarrolladora no entrega, quien tiene boleto y recibos puede incluso pedir su quiebra. Así lo admitió la Sala E de la misma Cámara en «Servicio Inmobiliario Buenos Aires S.A. le pide la quiebra L., Jorge Daniel» (expte. COM 013687/2022/CA001, 19/10/2022, punto 2; texto oficial):
«La mora en la entrega de posesión de la unidad funcional adquirida es indicio demostrativo de la posible cesación de pagos que se atribuye a la presunta deudora (LCQ.: 79: 2).»
Costos y plazos reales
Los gastos se adelantan y, si se gana, en buena parte se recuperan de la contraria como costas:
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Tasa de justicia | 3 % del monto (ley 23.898, art. 2; ver Ley 23.898 comentada) | Se adelanta; se recupera de la contraria si se gana |
| Mediación | Arancel según la escala vigente | Se adelanta y se reclama con las costas |
| Honorarios del abogado | Ley 27.423, con pacto de cuota litis posible | Habitualmente a cargo de la parte vencida |
| Peritos | Según la complejidad | Integran las costas |
Beneficio de gratuidad
En los reclamos de consumo, el art. 53 de la ley 24.240 prevé el beneficio de justicia gratuita. En los expedientes relevados para esta sección, la sentencia de Cámara llegó entre tres y ocho años después del inicio.
Errores que cuestan plata
Varios se cometen antes del juicio, en la carta documento, al firmar o al dejar correr un plazo, y algunos no tienen arreglo posterior:
| Error | Qué provoca |
|---|---|
| Resolver sin intimar 15 días con apercibimiento | La resolución se cae y el incumplidor pasa a ser el comprador |
| No pedir informe de dominio antes de firmar | Comprar sobre un terreno hipotecado o de un vendedor inhibido |
| Reclamar el precio nominal | Cobrar años después una fracción del valor |
| Demandar sólo al intermediario | Rechazo por falta de legitimación pasiva |
| Fijar un monto cerrado de daño moral en la carta documento | Limitar el reclamo posterior |
| Dejar pasar los 60 días sin denunciar un vicio | Se extingue la garantía por vicios ocultos |
| Cobrar cuotas de un acuerdo viciado sin reservas | Que se alegue confirmación tácita del acto (arts. 393 y 394) |
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la mediación antes de demandar?
Sí. En el fuero nacional rige la mediación prejudicial obligatoria de la ley 26.589, con algunas excepciones. En la Provincia de Buenos Aires rige la ley 13.951.
¿Cuánto cuesta iniciar el juicio?
La tasa de justicia es del 3 % del monto en el fuero nacional (art. 2 de la ley 23.898). En los reclamos de consumo puede aplicarse el beneficio de gratuidad del art. 53 de la ley 24.240.
¿Puedo pedir que embarguen al desarrollador desde el principio?
Se puede pedir con la demanda, pero hay que acreditar la verosimilitud con documentos y un peligro concreto: los pedidos genéricos se rechazan.
¿Sirve denunciar en Defensa del Consumidor?
Sirve para presionar y, a veces, para acordar rápido, pero no reemplaza al juicio cuando se reclama la escritura o la restitución.
¿Y si el emprendimiento tiene una causa penal?
Puede aportar prueba, pero el reclamo económico se tramita en sede civil o comercial.
¿Conviene aceptar un acuerdo?
Depende de la solvencia real del deudor: un acuerdo cobrable hoy puede valer más que una sentencia contra un patrimonio vacío. Por eso la investigación patrimonial se hace antes de demandar, no después.
El desarrollador quebró, ¿cómo reclamo?
Verificando tu crédito o tu derecho a escriturar ante la sindicatura. Con el 25 % pagado, fecha cierta y buena fe, el boleto es oponible a la quiebra (art. 1171), pero igual hay que verificar.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (texto actualizado) (texto oficial)
- Ley 24.240 de Defensa del Consumidor (texto actualizado) (texto oficial)
- Ley 24.522 de Concursos y Quiebras (texto actualizado) (texto oficial)
- Ley 26.589 de mediación prejudicial obligatoria (texto actualizado) (texto oficial)
- Ley 23.898 de tasas judiciales (texto actualizado) (texto oficial)
- CNCiv, Sala M, Campos, Claudia Isabel c/ Induplack Fiduciaria S.A. s/ escrituración, expte. 42.598/2025, 17/07/2025 (fallo oficial)
- CNCom, Sala D, Imfeld o Farrell, Diana c/ Fideicomiso Roosevelt 4063 y otros s/ ordinario, expte. COM 001218/2020/CA001 - CA003, 20/08/2026 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala L, D. T., G. D. y otro c/ R. S.R.L. y otros s/ daños y perjuicios (resp. profesional), expte. 43.403/2026, 21/08/2026 (fallo oficial)
- CNCom, Sala A, Induplack Fiduciaria S.A. s/ quiebra s/ incidente de verificación de crédito por Pizzi, Miguel Ángel, expte. COM 021359/2024/91/CA005, 03/06/2026 (fallo oficial)
- CNCom, Sala E, Servicio Inmobiliario Buenos Aires S.A. le pide la quiebra López Bravo, Jorge Daniel, expte. COM 013687/2022/CA001, 19/10/2022 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala M, C., C. I. c/ Induplack Fiduciaria S.A. s/ escrituración, expte. 42.598/2025, 17/07/2025 (fallo oficial)
- CNCom, Sala D, Imfeld o F., D. c/ Fideicomiso Roosevelt 4063 y otros s/ ordinario, expte. COM 001218/2020/CA001 - CA003, 20/08/2026 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala L, D. T., G. D. y otro c/ R. S.R.L. y otros s/ daños y perjuicios (resp. profesional), expte. 43.403/2026, 21/08/2026 (fallo oficial)
- CNCom, Sala A, Induplack Fiduciaria S.A. s/ quiebra s/ incidente de verificación de crédito por P., M. Á., expte. COM 021359/2024/91/CA005, 03/06/2026 (fallo oficial)
- CNCom, Sala E, Servicio Inmobiliario Buenos Aires S.A. le pide la quiebra L., J. D., expte. COM 013687/2022/CA001, 19/10/2022 (fallo oficial)
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