Art. 2037 CCyC: qué es exactamente ser dueño de un departamento

Comentario

La norma califica a la propiedad horizontal como un derecho real —una categoría jurídica con un régimen propio, distinto de otros derechos reales como el dominio pleno sobre un inmueble no dividido—. Ese derecho otorga a su titular facultades de "uso, goce y disposición material y jurídica", pero con una particularidad que lo distingue de la propiedad tradicional: esas facultades se ejercen simultáneamente sobre dos categorías de bienes muy distintas. Las partes privativas son las de uso exclusivo del propietario —típicamente, la unidad funcional (el departamento en sí)—, sobre las que ejerce un dominio similar al de cualquier propietario. Las partes comunes son las compartidas con el resto de los propietarios del edificio —los pasillos, la fachada, las instalaciones generales, entre otras—, sobre las que el titular tiene una participación proporcional, no exclusiva.

La frase final del artículo es la que mejor explica la lógica estructural de este derecho: "las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible". Esto significa que no es posible, jurídicamente, separar la titularidad sobre la parte privativa de la participación en las partes comunes: quien es dueño de una unidad funcional es, necesariamente y en la misma proporción, copropietario de las partes comunes del edificio. No se puede vender el departamento reteniendo la porción de partes comunes, ni transferir la porción de partes comunes sin transferir junto con ella la unidad privativa a la que está asociada.

El artículo remite, además, a dos fuentes normativas complementarias que completan el régimen concreto de cada edificio: "este Título" —es decir, el conjunto de normas del propio Código que regulan la propiedad horizontal en general— y "el respectivo reglamento de propiedad horizontal" —el documento particular de cada edificio, que establece las reglas específicas de convivencia, administración, uso de partes comunes y distribución de gastos aplicables a ese consorcio en particular—. Esto significa que, para resolver cualquier cuestión concreta de un edificio determinado, no alcanza con conocer el Código: hace falta también revisar el reglamento propio de ese consorcio.

Cómo se usa en la práctica

Entender esta estructura dual —parte privativa más participación en las partes comunes, indisolublemente unidas— es la base para comprender por qué todo propietario está obligado a contribuir con las expensas comunes, incluso si no usa activamente ciertas partes comunes del edificio. El desarrollo práctico completo sobre propiedad horizontal está en el hub de propiedad horizontal y locaciones de este sitio.

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