Art. 1196: depósito de garantía
Desde el DNU 70/2023, el monto del depósito y cómo se devuelve los fija libremente el contrato, no un tope ni una fórmula legal.
Normativa comentada
Locaciones y propiedad horizontal en el CCyC, artículo por artículo
Dos regímenes conviven en la vida de cualquier alquiler urbano: el contrato de locación en sí, y —si el inmueble está en un edificio— el consorcio que lo administra. Estas fichas comentan los artículos centrales de ambos, tal como quedaron tras el DNU 70/2023 en materia de locaciones.
Qué cambió y qué sigue igual
Tras el DNU 70/2023, el contrato de locación se rige por la libertad de pactos en materia de plazo, precio y moneda (artículo 1198), y la resolución anticipada por parte del locatario también quedó sujeta a lo que las partes acuerden (artículo 1221). Un tema que no tocó la reforma es la cesión y sublocación: el locatario puede sublocar una parte del inmueble avisando al locador por medio fehaciente, que solo tiene diez días para oponerse (artículo 1213, con el artículo 1214, el artículo 1215 y el artículo 1216 sobre las acciones directas entre locador y sublocatario). Lo que tampoco cambió es la lógica de la propiedad horizontal: el concepto legal del régimen (artículo 2037) y el sistema de gastos y contribuciones que sostiene al consorcio, con el certificado de deuda como su herramienta de cobro más rápida (artículo 2048).
La conexión entre ambos regímenes
Locaciones y propiedad horizontal no viven en compartimentos separados: buena parte de los conflictos de un edificio involucra, al mismo tiempo, a un propietario que alquila su unidad y a un consorcio que reclama expensas de esa misma unidad, con el inquilino en el medio. Entender el plazo y las condiciones de resolución del contrato de locación importa, entonces, no solo para el vínculo entre locador e inquilino, sino también para saber a quién puede reclamarle el consorcio cuando las expensas de esa unidad quedan impagas, y qué defensas tiene cada parte involucrada según su rol concreto en esa cadena de relaciones jurídicas superpuestas.
Qué mirar primero en cada caso concreto
Ante un conflicto de locación, lo primero es revisar el contrato mismo: desde el DNU 70/2023, el plazo, el precio, la moneda y las condiciones de resolución anticipada dependen de lo que las partes efectivamente pactaron, no de un piso legal uniforme como regía antes. Eso significa que dos contratos de locación firmados el mismo día pueden tener reglas completamente distintas si las partes negociaron cláusulas diferentes, y ningún asesoramiento serio puede partir de supuestos genéricos sin leer el contrato concreto. En propiedad horizontal, en cambio, el reglamento de copropiedad y el sistema de gastos y contribuciones sí siguen un esquema legal más uniforme, aunque cada consorcio tenga sus propias particularidades reglamentarias que conviene revisar antes de avanzar con un reclamo o una defensa.
Fichas de este cuerpo
Art. 1198: plazo de la locación
El artículo que fija en dos años el plazo de la locación de vivienda permanente y en tres años el resto, si las partes no pactaron otro plazo.
Art. 1210: restitución de la cosa
El inquilino debe devolver el inmueble como lo recibió, salvo los deterioros por el mero paso del tiempo y el uso regular, que no le son imputables.
Art. 1213: cesión y sublocación
Salvo prohibición pactada, el inquilino puede subalquilar avisando al dueño, que solo tiene 10 días para oponerse; si no responde, se entiende que…
Art. 1219: falta del inquilino
El locador puede resolver el contrato por cambio de destino, falta de conservación, dos períodos de alquiler impagos, o cualquier causa que hayan…
Art. 1220: falta del locador
El inquilino puede resolver el contrato si el dueño no mantiene el inmueble apto para el uso pactado, o incumple la garantía de evicción o vicios.
Art. 1221: rescindir antes de tiempo
El artículo que permite al inquilino terminar el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del canon locativo futuro que falte hasta el final…
Art. 1973: inmisiones
Humo, ruidos, olores o vibraciones de un inmueble vecino no pueden exceder la normal tolerancia, aunque exista autorización administrativa para esa…
Art. 2037: qué es la propiedad horizontal
El artículo que define la propiedad horizontal: un derecho sobre partes privativas y partes comunes que forman un todo no escindible.
Art. 2047: prohibiciones del consorcista
En propiedad horizontal no se puede dar uso indebido a la unidad, perturbar la tranquilidad ajena, arriesgar el edificio ni guardar cosas peligrosas.
Art. 2048: expensas comunes
El artículo que obliga a todo propietario a pagar las expensas comunes, y convierte al certificado de deuda del administrador en título ejecutivo.
Art. 2069: acción para hacer cesar la infracción
El consorcio o cualquier propietario afectado puede accionar por la vía más breve para hacer cesar una infracción, y desalojar al ocupante que…
Preguntas frecuentes
¿El plazo de un alquiler todavía tiene un mínimo legal de dos o tres años?
Tras el DNU 70/2023, el plazo se rige por la libertad de pactos entre las partes, sin el piso mínimo que preveía el texto anterior del Código.
¿El consorcio puede embargarme por expensas impagas?
El certificado de deuda de expensas, emitido conforme al reglamento, es título que habilita la vía ejecutiva, uno de los caminos más rápidos del sistema para cobrar una deuda.
¿Puedo irme del alquiler antes de que termine el contrato?
Depende de lo pactado: tras la reforma, la resolución anticipada por parte del inquilino se rige por lo que las partes hayan acordado en el contrato, no por un régimen legal uniforme previo.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación — texto actualizado (texto oficial)
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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