Art. 1221 CCyC: cuánto cuesta rescindir un alquiler antes de tiempo

Comentario

La norma reconoce al locatario —nunca al locador, que no tiene esta misma facultad unilateral— el derecho a resolver el contrato "en cualquier momento", sin necesidad de invocar una causa ni esperar el vencimiento del plazo pactado. Es una protección tradicional del derecho argentino en materia de locaciones, pensada para que el inquilino no quede prisionero de un contrato de largo plazo si sus circunstancias personales cambian (una mudanza por trabajo, una situación familiar, entre muchas otras razones legítimas).

El costo de ejercer esta facultad, en el texto vigente tras el Decreto 70/2023, es una fórmula concreta y de cálculo directo: el diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, medido "desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato". En términos prácticos, esto significa calcular cuánto quedaría por pagar de alquiler si el contrato siguiera hasta su vencimiento original, y sobre esa suma total aplicar el diez por ciento como compensación al locador por la resolución anticipada.

Esta fórmula es más simple —y, según el momento en que se ejerza la resolución, potencialmente distinta en su resultado económico— que la que preveía el régimen anterior de la Ley 27.551, que establecía porcentajes decrecientes según el tiempo ya transcurrido del contrato (un mes y medio de alquiler si se resolvía dentro del primer año, un mes si se resolvía después). El nuevo esquema, en cambio, no depende de cuánto tiempo ya pasó del contrato, sino exclusivamente de cuánto falta para su finalización pactada: cuanto más cerca esté el vencimiento natural del contrato al momento de notificar la rescisión, menor será el saldo de canon futuro sobre el que se calcula el diez por ciento.

Conviene remarcar que este derecho no exige el consentimiento del locador ni una causa justificada: basta con la notificación de la rescisión y el pago de la suma que resulte de la fórmula, para que el contrato quede resuelto por esta vía en los términos y con los efectos que la propia norma establece.

Cómo se usa en la práctica

Antes de notificar una rescisión anticipada, conviene calcular con precisión el saldo de canon locativo que resta hasta la fecha de finalización pactada del contrato, y sobre esa base determinar el diez por ciento que corresponde abonar como compensación al locador. El desarrollo práctico completo sobre locaciones está en el hub de propiedad horizontal y locaciones de este sitio.

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