Quiero (o me quieren) rescindir el alquiler antes de tiempo

Si sos inquilino y te querés ir sin ningún motivo especial

Podés resolver el contrato en cualquier momento, sin necesidad de invocar ninguna causa, pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro —calculado desde que notificás la rescisión hasta la fecha de finalización pactada—. Es una vía simple y directa: cuanto más cerca esté el vencimiento del contrato, menor es el costo de irte antes.

Si el dueño no cumplió con el inmueble

Si el motivo por el que querés irte es que el dueño incumplió —no mantiene el inmueble apto para el uso pactado (y ese problema no lo causaste vos), o incumple la garantía de evicción o de vicios ocultos—, podés resolver el contrato sin la penalidad del 10%: acá el incumplimiento es del locador, no tuyo.

Si sos el dueño y el inquilino incumplió

Como propietario, podés resolver el contrato antes de tiempo si el inquilino cambió el destino pactado del inmueble o le da un uso irregular, si no lo conserva o lo abandona sin dejar quien haga sus veces, o si te debe dos períodos consecutivos de alquiler. Desde la reforma de 2023, también podés resolver por cualquier causa que hayan pactado expresamente en el contrato, más allá de estas tres causales legales.

Por qué conviene revisar el contrato antes de actuar

Desde la reforma de 2023, el propietario puede además invocar cualquier causal de resolución que las partes hayan pactado expresamente en el contrato, más allá de las tres causales legales específicas del art. 1219. Esto significa que, antes de dar por sentado qué opciones tiene cada parte, conviene revisar con cuidado el texto completo del contrato firmado: puede haber cláusulas adicionales que amplíen (o acoten) lo que la ley prevé como régimen supletorio.

Cómo se ordena el trámite

1. Identificá el plazo pactado del contrato y cuánto falta para su vencimiento.
2. Definí si hay una causal de incumplimiento de alguna de las partes, o si se trata de una rescisión sin causa.
3. Si sos inquilino y no hay incumplimiento del dueño, calculá el 10% del saldo del canon futuro.
4. Notificá la rescisión de forma fehaciente, detallando la causal si corresponde.
5. Documentá el estado del inmueble y cualquier incumplimiento invocado, con fotos o informes si es posible.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para gestionar la rescisión

• El contrato de locación vigente, con el plazo pactado y cualquier cláusula adicional sobre rescisión.
• El estado de pago del canon locativo, si la causal invocada es la falta de pago.
• Prueba del incumplimiento del dueño, si es esa la causal invocada por el inquilino (fotos, reclamos previos).
• El cálculo del saldo del canon futuro, si se trata de una rescisión sin causa del inquilino.

Preguntas frecuentes