Quiero (o me quieren) rescindir el alquiler antes de tiempo

Si sos inquilino: irte con costo o sin penalidad

Como inquilino podés resolver el contrato en cualquier momento, sin invocar ninguna causa, pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro. Ese saldo se calcula desde que notificás la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. Es una vía simple y directa: cuanto más cerca esté el vencimiento del contrato, menor es el costo de irte antes.

El panorama cambia si el motivo es un incumplimiento del dueño. Esto ocurre cuando no mantiene el inmueble apto para el uso pactado y el problema no lo causaste vos, o cuando incumple la garantía de evicción o de vicios ocultos. En esos casos podés resolver el contrato sin la penalidad del 10%, porque el incumplimiento es del locador y no tuyo.

Si sos propietario: causales legales y causales pactadas

Como propietario, podés resolver el contrato antes de tiempo en tres supuestos: si el inquilino cambió el destino pactado del inmueble o le da un uso irregular, si no lo conserva o lo abandona sin dejar quien haga sus veces, o si te debe dos períodos consecutivos de alquiler. Un atraso puntual, en cambio, no alcanza.

Desde la reforma de 2023 también podés resolver por cualquier causa que hayan pactado expresamente en el contrato, más allá de las tres causales legales específicas del art. 1219. Por eso, antes de dar por sentado qué opciones tiene cada parte, conviene leer el texto completo del contrato firmado. Puede haber cláusulas adicionales que amplíen o acoten lo que la ley prevé como régimen supletorio.

Cómo se ordena el trámite

El orden recomendado, tanto para el inquilino como para el propietario, es este:

1. Identificá el plazo pactado del contrato y cuánto falta para su vencimiento.
2. Definí si hay una causal de incumplimiento de alguna de las partes, o si se trata de una rescisión sin causa.
3. Si sos inquilino y no hay incumplimiento del dueño, calculá el 10% del saldo del canon futuro.
4. Notificá la rescisión de forma fehaciente, detallando la causal si corresponde.
5. Documentá el estado del inmueble y cualquier incumplimiento invocado, con fotos o informes si es posible.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para gestionar la rescisión

Según el caso, conviene reunir estos elementos antes de notificar:

• El contrato de locación vigente, con el plazo pactado y cualquier cláusula adicional sobre rescisión.
• El estado de pago del canon locativo, si la causal invocada es la falta de pago.
• Prueba del incumplimiento del dueño, si es esa la causal invocada por el inquilino (fotos, reclamos previos).
• El cálculo del saldo del canon futuro, si se trata de una rescisión sin causa del inquilino.

Preguntas frecuentes