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Derecho civil · Guía práctica
Terminé el alquiler y no me devuelven el depósito: qué hacer
Terminar un alquiler y no recibir de vuelta el depósito de garantía —o recibir bastante menos de lo esperado— es una de las fricciones más comunes entre inquilino y propietario. Y desde fines de 2023, la respuesta a "¿cuánto me corresponde?" cambió de raíz: ya no la fija la ley, la fija el contrato que firmaste.
Lo primero: revisar qué dice tu contrato, no la ley general
Desde la reforma del DNU 70/2023, el monto del depósito y la forma en que se devuelve los determinan libremente las partes en el contrato de locación. Ya no existe un tope legal de un mes de alquiler, ni una fórmula de actualización fijada por ley, ni un plazo legal específico de devolución que reemplace lo que el contrato haya pactado. Esto significa que el primer paso, siempre, es leer con atención la cláusula del depósito en tu contrato: qué monto se entregó, en qué moneda, y qué dice específicamente sobre cómo y cuándo se devuelve.
Cuándo el propietario puede retener parte del depósito, y cuándo no
El propietario puede descontar del depósito los daños imputables al inquilino —deterioros por mal uso, negligencia o accidentes— o deudas pendientes vinculadas al inmueble, como servicios impagos. Lo que no puede descontar es el desgaste normal del inmueble por el mero paso del tiempo y el uso regular: pintura desgastada, pisos con el tránsito habitual, artefactos con el desgaste propio de años de uso. Esta distinción —desgaste regular versus daño imputable— es, en la práctica, el centro de casi todas las discusiones sobre el depósito, y conviene tenerla documentada desde el inicio del contrato con fotos y un inventario del estado del inmueble.
Si el propietario retiene el depósito sin justificar por qué
Un propietario que se queda con el depósito sin dar ninguna explicación concreta, o que invoca daños que en realidad son desgaste normal, no tiene sustento válido para esa retención. El reclamo empieza por pedir formalmente el detalle de qué se está descontando y por qué, y si la respuesta no llega o no se sostiene, corresponde intimar formalmente y evaluar la vía judicial si eso tampoco resuelve la situación.
Cómo se ordena el reclamo
- Releé la cláusula de depósito de tu contrato: monto, moneda, y qué dice específicamente sobre la devolución.
- Compará el estado del inmueble a la entrega con el estado al recibirlo: si sacaste fotos al mudarte, es el momento de usarlas.
- Pedí formalmente el detalle de cualquier descuento que el propietario haga sobre el depósito, con su justificación concreta.
- Distinguí desgaste normal de daño imputable en cada ítem que se cuestione: es el argumento central de cualquier reclamo.
- Intimá formalmente por escrito si la devolución no llega o el descuento no se sostiene, antes de evaluar una vía judicial.
Distinciones que cambian el resultado
Desgaste normal no es lo mismo que Daño imputable
El desgaste por el mero paso del tiempo y el uso regular no es imputable al inquilino y no puede descontarse del depósito; un daño concreto por mal uso o negligencia sí puede serlo.
Depósito de garantía no es lo mismo que Última cuota de alquiler
El depósito no reemplaza el pago del último mes de alquiler ni puede compensarse automáticamente contra él, salvo que el contrato lo prevea expresamente de esa forma.
Régimen anterior a 2023 no es lo mismo que Régimen actual
Antes existían topes y fórmulas legales para el depósito; desde el DNU 70/2023, todo eso lo define el contrato. Cualquier expectativa basada en el régimen anterior debe revisarse contra el contrato firmado.
Documentación para evaluar el caso
- El contrato de locación completo, con la cláusula del depósito.
- Fotos o inventario del estado del inmueble al inicio y al final de la locación, si los tenés.
- Cualquier comunicación con el propietario sobre la devolución o los descuentos aplicados.
- Comprobantes de pago de servicios y expensas durante la locación.
Preguntas frecuentes
Mi contrato de alquiler no dice nada específico sobre cómo se devuelve el depósito, ¿qué pasa?
Es un escenario de mayor incertidumbre bajo el régimen actual, porque ya no hay una fórmula legal detallada que lo reemplace en caso de silencio del contrato. Conviene evaluar el caso puntual con la documentación disponible del estado del inmueble.
El propietario me dice que descuenta el depósito por "desgaste general" sin especificar nada más, ¿es válido?
No debería serlo sin una justificación concreta: el desgaste por el mero paso del tiempo y el uso regular no es imputable al inquilino. Pedí el detalle específico de qué se está descontando y por qué.
¿Puedo usar el depósito como pago del último mes de alquiler sin avisar?
No, salvo que el contrato lo permita expresamente: el depósito y el pago del alquiler son obligaciones distintas, y compensar uno con el otro sin acuerdo puede generar un reclamo del propietario por falta de pago.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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Art. 1196: depósito de garantía
El texto oficial completo del régimen actual del depósito, con comentario propio.
Art. 1210: restitución de la cosa
La distinción entre desgaste normal y daño imputable, clave para discutir cualquier retención.
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