Sublocación de un inmueble: aviso, oposición y responsabilidad

Sublocar no es lo mismo que ceder el contrato

Ceder tu posición contractual significa que salís del contrato y otra persona ocupa tu lugar como inquilino, con las reglas generales de cesión de contrato. Sublocar significa que vos seguís siendo el inquilino, pero le das a otro el uso de una parte de la cosa. La diferencia es central para saber quién responde ante el propietario.

En ciertos casos el uso puede alcanzar toda la cosa, pero sublocar la totalidad del inmueble se considera directamente una cesión. Por eso solo la sublocación de una parte tiene el procedimiento simplificado de aviso y oposición que se explica en el apartado siguiente.

Aviso al propietario, plazo para oponerse y apartamientos

Si tu contrato no la prohíbe expresamente, podés sublocar una parte del inmueble avisando al propietario por un medio fehaciente. El aviso tiene que incluir el nombre y domicilio del sublocatario propuesto y el destino que le va a dar a la cosa. Sin esos datos, el propietario no tiene los elementos para decidir.

El propietario tiene diez días desde que lo notificaste para oponerse, también por un medio fehaciente. Si no dice nada en ese plazo, su silencio se interpreta como conformidad con la sublocación que le propusiste, y conviene documentar esa falta de respuesta.

Si sublocás pese a una oposición válida, o con un sublocatario o destino distinto del que comunicaste, esa sublocación viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. Las consecuencias para el contrato principal son las que la ley asocia a ese cambio de destino.

Quién le puede reclamar a quién

El propietario tiene acción directa contra el sublocatario para cobrarle el alquiler adeudado, dentro del límite de lo que el sublocatario le debe a su sublocador, y para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones. Esto le permite reclamar sin pasar siempre por el inquilino original.

El sublocatario, a su vez, tiene acción directa contra el propietario para exigir que cumpla las obligaciones del contrato de locación principal. Estas acciones no eliminan los reclamos entre propietario e inquilino, que siguen vigentes frente al locatario original.

Cómo se ordena el análisis

Para evaluar una sublocación, el orden es este:

1. Revisá el contrato de locación original: si prohíbe expresamente ceder o sublocar.
2. Si vas a sublocar, notificá al propietario por medio fehaciente, con los datos completos del sublocatario y el destino previsto.
3. Contá los diez días desde la notificación para saber si el propietario se opuso a tiempo.
4. Si el propietario no respondió en ese plazo, documentá esa falta de respuesta como conformidad tácita.
5. Si hay una deuda de alquiler y existe un sublocatario, evaluá la acción directa contra él, además de los reclamos frente al locatario original.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para evaluar el caso

Para analizar la situación conviene contar con:

• El contrato de locación original, con sus cláusulas sobre cesión o sublocación.
• La notificación fehaciente enviada (o recibida) sobre la intención de sublocar.
• Cualquier respuesta u oposición del propietario, con su fecha.
• El contrato de sublocación, si ya se celebró, y el estado de los pagos entre sublocador y sublocatario.

Preguntas frecuentes