Sublocación de un inmueble: aviso, oposición y responsabilidad

Cesión de contrato ≠ sublocación

Ceder tu posición contractual significa que salís del contrato y otra persona ocupa tu lugar como inquilino, con las reglas generales de cesión de contrato. Sublocar significa que vos seguís siendo el inquilino, pero le das a otro el uso de una parte (o, en ciertos casos, toda) la cosa. Sublocar la totalidad del inmueble se considera directamente una cesión.

Cómo se notifica una sublocación

Si tu contrato no la prohíbe expresamente, podés sublocar una parte del inmueble avisando al propietario por un medio fehaciente, con el nombre y domicilio del sublocatario propuesto y el destino que le va a dar a la cosa.

Cuánto tiempo tiene el propietario para oponerse

Diez días desde que lo notificaste, también por un medio fehaciente. Si no dice nada en ese plazo, su silencio se interpreta como conformidad con la sublocación que le propusiste.

Qué pasa si el propietario se opone (o vos te apartás de lo que avisaste)

Si sublocás pese a una oposición válida, o con un sublocatario o destino distinto del que comunicaste, esa sublocación viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada, con las consecuencias que eso trae para el contrato principal.

Quién le puede reclamar a quién

El propietario tiene acción directa contra el sublocatario para cobrarle el alquiler adeudado (dentro del límite de lo que el sublocatario le debe a su sublocador) y para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones. El sublocatario, a su vez, tiene acción directa contra el propietario para exigir que cumpla las obligaciones del contrato de locación principal.

Cómo se ordena el análisis

1. Revisá el contrato de locación original: si prohíbe expresamente ceder o sublocar.
2. Si vas a sublocar, notificá al propietario por medio fehaciente, con los datos completos del sublocatario y el destino previsto.
3. Contá los diez días desde la notificación para saber si el propietario se opuso a tiempo.
4. Si el propietario no respondió en ese plazo, documentá esa falta de respuesta como conformidad tácita.
5. Si hay una deuda de alquiler y existe un sublocatario, evaluá la acción directa contra él, además de los reclamos frente al locatario original.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para evaluar el caso

• El contrato de locación original, con sus cláusulas sobre cesión o sublocación.
• La notificación fehaciente enviada (o recibida) sobre la intención de sublocar.
• Cualquier respuesta u oposición del propietario, con su fecha.
• El contrato de sublocación, si ya se celebró, y el estado de los pagos entre sublocador y sublocatario.

Preguntas frecuentes