Consorcio y vecinos del edificio: expensas, molestias y obligaciones con el encargado

Las guías

Son tres guías, una por cada conflicto típico del edificio: elegí la que corresponde a tu situación.

• Deudas de expensasEl certificado de deuda de expensas habilita la vía ejecutiva: qué debe controlar el consorcio para cobrar y qué puede revisar el propietario ejecutado.
• Molestias de un vecinoRuidos, olores o usos indebidos que exceden lo normal se pueden hacer cesar judicialmente, aun con habilitación municipal, hasta con desalojo del infractor.
• Obligaciones con el encargadoVivienda higiénica, descansos de 12 horas diarias, vacaciones según antigüedad y conservación del empleo si se enferma: lo que exige la ley al consorcio.

Qué casos atendemos

Representamos al consorcio, al propietario que debe y al vecino afectado por los conflictos del edificio.

• Cobro judicial de expensas adeudadas por un copropietarioRevisamos el certificado de deuda y las liquidaciones, y llevamos el cobro judicial contra el copropietario que no paga.
• Defensa del propietario ejecutado por expensas que cuestionaRevisamos el certificado, los intereses y los pagos hechos, y oponemos las defensas que correspondan al propietario ejecutado.
• Reclamo por ruidos y olores de un departamento o local vecinoDocumentamos la molestia, intimamos al vecino o a su propietario y, si no cesa, promovemos el reclamo judicial.
• Inquilino de un vecino que genera problemas reiterados en el edificioIntimamos al propietario que alquila y reclamamos por las molestias reiteradas que genera su inquilino en el edificio.
• Despido, vacaciones y vivienda del encargado desde el lado del consorcioAsesoramos al consorcio en la relación laboral con el encargado, desde la vivienda y las vacaciones hasta el eventual despido.

Tres conflictos del edificio y cómo se resuelven

La obligación de contribuir a las expensas es esencial al sistema (arts. 2048 a 2050 del Código Civil y Comercial): no se la evita alegando que no se usan los servicios, y la deuda sigue a la unidad. El certificado de deuda expedido como prevé el reglamento habilita la vía ejecutiva, un juicio rápido de defensas mínimas. Cómo cobra el consorcio y qué puede revisar el ejecutado se desarrolla en deudas de expensas.

Las molestias de un vecino no deben exceder la normal tolerancia, evaluada según las condiciones del lugar, y la habilitación municipal no exime de ese estándar civil. Dentro del edificio, cualquier propietario afectado puede iniciar por su cuenta la acción para hacer cesar la infracción, por la vía procesal más breve, sin esperar al consorcio (molestias de un vecino).

El encargado tiene un estatuto laboral propio, de orden público: vivienda, descansos mínimos, conservación del puesto ante una enfermedad inculpable y solo cuatro causas taxativas de despido con justa causa (art. 5 de la Ley 12.981). Los acuerdos que reducen esos beneficios son nulos, aunque el encargado esté de acuerdo (obligaciones con el encargado).

Un orden común: documentar, reclamar por escrito, judicializar

En los tres casos conviene el mismo recorrido, con las variantes de cada guía:

1. Reunir la prueba. Certificado de deuda y liquidaciones de expensas; registro de la molestia con horarios, frecuencia, audios o videos; libreta, recibos y registro de descansos del encargado.
2. Reclamar por escrito. Carta documento con detalle y plazo para la deuda de expensas; reclamo formal al vecino y, si corresponde, al consorcio por la molestia. No es un requisito legal previo, pero la secuencia documentada es la mejor prueba de que la conducta se reitera.
3. Negociar con un plan por escrito. Un convenio de pagos homologable y con caducidad automática ante un incumplimiento; la negociación temprana suele frenar el remate.
4. Judicializar con precisión. Ejecución de expensas con embargo; acción para hacer cesar la infracción; y, con el encargado, controlar que cualquier despido encuadre literalmente en las causas del art. 5.

Qué guía corresponde a cada situación

Qué suele trabar estos reclamos

• El certificado defectuoso. Si no se emitió como lo prevé el reglamento (quién lo firma, con qué recaudos), la habilidad del título es discutible, y es la defensa servida del ejecutado (deudas de expensas).
• La liquidación con intereses inventados. Los intereses que no surgen del reglamento o de la asamblea se caen y ensucian el resto del reclamo (deudas de expensas).
• El pago sin recibo. Todo pago documentado es una excepción admisible; el problema habitual es el pago en efectivo al encargado sin comprobante (deudas de expensas).
• La molestia sin registro. Sin horarios, frecuencia ni reclamos previos por escrito, es difícil acreditar la reiteración si hay que judicializar (molestias de un vecino).
• El despido con un motivo que no encuadra. Expone al consorcio a la indemnización agravada y a una multa adicional (obligaciones con el encargado).
• La vivienda del encargado. Si ya existe una construida para ese fin, no se puede alterar su destino en perjuicio del trabajador (obligaciones con el encargado).

Qué documentación juntar

• Expensas: el certificado de deuda, las últimas liquidaciones, el reglamento de propiedad horizontal y los comprobantes de pago; si sos consorcio, también el acta de designación del administrador y las aprobaciones de intereses.
• Molestias: el registro de la molestia, los reclamos ya cursados al vecino o al consorcio con sus respuestas, y el reglamento si ocurre dentro de un edificio.
• Encargado: libreta de trabajo y recibos de sueldo al día, registro de descansos y vacaciones con fechas, incidentes relevantes documentados y certificados médicos si hay enfermedad o accidente inculpable.

Preguntas frecuentes