Art. 5: causas de cesantía
El texto oficial completo sobre las únicas causas que habilitan despedir con justa causa al encargado.
Derecho civil · Guía práctica
Soy administrador de un consorcio: ¿qué obligaciones tengo con el encargado del edificio?
El encargado de un edificio tiene un estatuto laboral propio, distinto del régimen general, y eso significa obligaciones concretas para el consorcio que muchas veces se desconocen hasta que aparece un conflicto.
La vivienda: una obligación, no una cortesía
- Si el encargado trabaja en forma exclusiva para el consorcio, tiene derecho al uso de una habitación higiénica y adecuada, más los útiles de trabajo necesarios.
- Si ya existe una vivienda construida para el personal, no se puede alterar su destino original en perjuicio del trabajador.
- Si dar la vivienda es imposible, corresponde en cambio un complemento salarial, no la simple omisión del beneficio.
Los descansos que exige la ley
- Descanso diario de al menos 12 horas consecutivas entre el fin de una jornada y el inicio de la siguiente.
- Descanso intermedio de 4 horas corridas para quienes trabajan a la mañana y a la tarde.
- Descanso semanal de 35 horas, desde las 13 horas del sábado hasta las 24 horas del domingo, sin descuento de haberes.
- Vacaciones anuales que crecen con la antigüedad: el mínimo aumenta en tramos a medida que el encargado suma años en el puesto, de forma análoga (aunque con sus propios plazos) al esquema de la LCT.
Si el encargado se enferma o sufre un accidente inculpable
Acá la ley protege especialmente el empleo: mientras dure la enfermedad o el accidente que le impida trabajar, el encargado tiene derecho a seguir cobrando su sueldo íntegro —por un plazo que depende de su antigüedad— y a seguir ocupando la vivienda que tuviera asignada. El consorcio tiene la obligación de conservarle el puesto durante ese período, y recién si no se reincorpora dentro de los plazos que fija la ley puede consolidarse la situación de un eventual suplente.
Cuándo sí se lo puede despedir con justa causa
Causa que encuadra en la lista del art. 5 no es lo mismo que Motivo razonable pero fuera de la lista
Solo cuatro categorías taxativas habilitan un despido con justa causa: condena judicial por ciertos delitos, abandono o inasistencias reiteradas (computando solo los últimos 6 meses), enfermedad contagiosa crónica peligrosa para los inquilinos, o daños por dolo o culpa grave.
Despido con justa causa no es lo mismo que Despido fuera de esas causas
Fuera de esa lista, prescindir del encargado —incluso por venta, demolición o expropiación del edificio— genera una indemnización agravada: tres meses de preaviso más un mes por año de antigüedad.
Documentación que conviene mantener ordenada
- Libreta de trabajo y recibos de sueldo, al día.
- Registro de los descansos y vacaciones otorgados, con fechas concretas.
- Cualquier incidente relevante (ausencias, incumplimientos) documentado con fecha, no solo de memoria.
- Certificados médicos, si el encargado atraviesa una enfermedad o accidente inculpable.
Qué NO hacer
- No reduzcas estos beneficios por acuerdo con el encargado, aunque él esté de acuerdo: la ley es de orden público, y esas renuncias son nulas.
- No despidas invocando un motivo que no encuadre literalmente en las cuatro causas taxativas: expone al consorcio a la indemnización agravada, y a una multa adicional.
- No alteres el destino de la vivienda del encargado si ya existe una construida para ese fin: es una obligación legal, no una decisión discrecional del consorcio.
- No dejes de conservarle el empleo durante una enfermedad o accidente inculpable: es una obligación expresa mientras dure el plazo que fija la ley.
Preguntas frecuentes
¿Podemos pactar con el encargado que renuncie a los descansos que fija la ley a cambio de un sueldo mayor?
No: la ley es de orden público, y cualquier convención que reduzca estos derechos es nula, aunque el encargado esté de acuerdo.
El encargado tuvo un accidente y no puede trabajar, ¿podemos despedirlo mientras se recupera?
No corresponde: mientras dure el plazo legal según su antigüedad, el consorcio tiene la obligación de conservarle el empleo y, en principio, la vivienda asignada.
Queremos prescindir del encargado porque no estamos conformes con su desempeño general, ¿alcanza esa razón?
Depende de si ese desempeño encuadra específicamente en alguna de las cuatro causas taxativas de la ley (por ejemplo, incumplimiento reiterado de sus obligaciones básicas). Si no encuadra, la desvinculación de todos modos genera la indemnización agravada que fija la ley.
Vendimos el edificio, ¿el nuevo propietario hereda las obligaciones con el encargado?
Sí: la ley pone expresamente las obligaciones del empleador anterior en cabeza del comprador.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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Ley 12.981 (Encargados)
El resto de la Ley 12.981, Estatuto del Encargado de Casas de Renta y Propiedad Horizontal.
Despido de un encargado
La misma ley, desde la perspectiva del encargado que atraviesa un despido.
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El resto de las guías de propiedad horizontal y locaciones de este sitio.
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Daños y accidentes, sucesiones, amparos de salud, alquileres y consorcios: el área civil del estudio con guías prácticas por situación y sus plazos.
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