Contratos de alquiler: derechos y reclamos del inquilino, del propietario y del garante

Las guías

Cada guía de este tema recorre un momento del alquiler: elegí la que describe el tuyo.

• El inquilino no pagaFalta de pago de alquileres: la intimación previa obligatoria, el juicio de desalojo y el cobro contra inquilino y garantes, en el orden correcto.
• Rescindir el alquiler antes de tiempoEl inquilino puede irse en cualquier momento pagando el 10% del saldo, o sin costo si la culpa es del dueño. El dueño también tiene causales propias.
• No me devuelven el depósitoDesde 2023 el depósito de garantía lo regula el contrato, no la ley. Qué revisar y cómo reclamar si el propietario no te lo devuelve al terminar.
• Alquiler en dólaresSí se puede pactar el alquiler en moneda extranjera, y hay que pagarlo en esa moneda: ni el inquilino ni un juez pueden imponer el pago en pesos.
• Sublocación de un inmuebleSubalquilar una parte del inmueble exige avisar al propietario, que tiene 10 días para oponerse; si no responde, la sublocación queda tácitamente aceptada.
• Ser garante (fianza)Qué implica ser garante de un alquiler, qué pasa si el inquilino no paga y cuándo podés dejar de serlo: excusión, prórroga sin tu firma y extinción.

Qué casos atendemos

Atendemos al inquilino, al propietario y al garante en cada etapa del contrato de alquiler.

• Intimación y desalojo de un inquilino que dejó de pagarRevisamos la mora, intimamos de forma fehaciente y llevamos el desalojo y el cobro de lo adeudado contra el inquilino y quienes lo garantizan.
• Devolución del depósito cuando el propietario descuenta sin justificarControlamos lo descontado contra el estado del inmueble y el contrato, y reclamamos la devolución del depósito o respondemos al reclamo.
• Rescisión anticipada del contrato de alquilerEstudiamos el contrato y la fecha de salida, ordenamos la notificación y definimos qué puede reclamarse cuando el contrato termina antes de tiempo.
• Conflictos por un alquiler pactado en dólaresAnalizamos qué se pactó en moneda extranjera y cómo se reclama o se defiende el pago, según lo que diga el contrato.
• Subalquiler no autorizado o inquilino que subalquiló sin avisarRevisamos si hubo autorización, qué se comunicó y qué efectos tiene la sublocación, para reclamar o defender a la parte afectada.
• Defensa o reclamo contra el garante de un alquilerRevisamos la fianza y las prórrogas firmadas, y armamos la defensa del garante o el reclamo del propietario contra él.

El contrato manda: cómo se ordena un conflicto de alquiler

Tras el DNU 70/2023, el contrato es la ley principal entre las partes: moneda, precio, actualización y plazo valen como se pactaron, con el Código Civil y Comercial como marco (el inquilino no paga). Por eso el primer paso en cualquier conflicto es leer el contrato completo, con sus anexos y garantías, antes de intimar, rescindir o reclamar el depósito.

Esa lógica se repite en cada guía. El monto del depósito y la forma de devolverlo los fijan las partes (no me devuelven el depósito); un alquiler pactado en dólares se paga en dólares y ni un juez puede cambiar la moneda (alquiler en dólares); y el propietario puede invocar las causales de resolución pactadas expresamente, además de las legales (rescindir el alquiler).

Los argumentos de cada lado también se repiten. El propietario descuenta del depósito un «desgaste general» sin detalle; el inquilino quiere pagar en pesos lo pactado en dólares o usar el depósito como último mes; el garante sostiene que ya no lo es porque el contrato se renovó. Cada guía indica cuál se sostiene y cuál no.

El camino habitual, del reclamo informal a la demanda

1. Leé el contrato y reconstruí los hechos. Plazo, moneda, cláusula de depósito, garantías y, si hay deuda, el detalle mes a mes con los comprobantes.
2. Documentá el estado del inmueble. Fotos o inventario al inicio y al final de la locación permiten distinguir el desgaste normal de un daño imputable.
3. Notificá por medio fehaciente. Es la intimación previa que la ley exige antes de demandar el desalojo por falta de pago (guía de falta de pago), y también el modo de notificar una rescisión o una sublocación.
4. Pedí el detalle por escrito. Si el propietario retiene el depósito, se pide el detalle de cada descuento y, si no llega o no se sostiene, se intima formalmente.
5. Recién después, la vía judicial. El desalojo recupera el inmueble; la deuda se cobra por su propio carril contra el inquilino y contra la garantía.

Qué guía corresponde a cada situación

Qué suele trabar estos reclamos

Los alquileres se complican menos por la ley que por cómo se documentó la relación. Estos son los puntos que las guías marcan como los que más pesan después:

• La intimación informal. Un mensaje de WhatsApp sirve como prueba de contexto, pero no cumple el requisito legal previo al desalojo por falta de pago: hace falta la carta documento bien redactada (el inquilino no paga).
• Los pagos parciales sin reserva. Se pueden recibir pagos a cuenta sin perder la causal si se documentan con imputación clara; recibirlos en silencio complica el juicio (el inquilino no paga).
• Las renovaciones sin el garante. La fianza no se extiende a prórrogas o renovaciones que el fiador no consintió (falta de pago y ser garante).
• El depósito sin fotos ni inventario. La discusión central es el desgaste normal frente al daño imputable, y sin registro del estado inicial es difícil sostenerla (depósito).
• La cláusula de moneda ambigua. Una redacción imprecisa es la fuente más común de conflictos posteriores (alquiler en dólares).
• Sublocar sin aviso fehaciente. Puede configurar una violación a la prohibición de variar el destino de la cosa locada (sublocación).

Plazos y documentación para tener a mano

Los números que aparecen en las guías conviene tenerlos presentes antes de actuar:

• Rescisión anticipada del inquilino sin causa: 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación hasta el fin pactado (rescisión).
• Resolución por el propietario por falta de pago: dos períodos consecutivos de alquiler (rescisión).
• Sublocación de una parte: el propietario tiene diez días desde la notificación para oponerse; si calla, se interpreta como conformidad (sublocación).
• Fianza: se extingue por el plazo de cinco años en fianzas generales de obligaciones que no nacieron, o si el acreedor no demanda en sesenta días tras el requerimiento (garante).

Para evaluar cualquier caso, la documentación base es el contrato de locación completo con sus anexos y garantías, el detalle de pagos y deuda, las comunicaciones con la otra parte, y las fotos o el inventario del inmueble al inicio y al final.

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