El inquilino no paga el alquiler: intimación, desalojo y cobro

El desalojo lo ordena un juez, no el propietario

Cortar la luz, cambiar la cerradura, sacar pertenencias o «mandar gente» genera responsabilidad civil y hasta penal. Además, cada acto de mano propia le regala al ocupante argumentos, tiempo y hasta un juicio contra vos. El desalojo lo ordena un juez; tu trabajo, y el nuestro, es que lo ordene lo antes posible.

Tras el DNU 70/2023, el contrato es la ley principal entre las partes: moneda, precio, actualización y plazo valen como se pactaron, con el Código Civil y Comercial como marco. Lo que no cambió es el núcleo procesal: el desalojo por falta de pago exige la intimación previa válida.

El juicio de desalojo discute la restitución del inmueble, no todos los conflictos económicos, que suelen ir por cuerda separada. Por eso la estrategia se arma con los dos expedientes en mente desde el día uno: uno para recuperar la propiedad y otro para cobrar lo adeudado.

El circuito correcto, en orden

Estos son los pasos, en la secuencia que conviene respetar para no regalarle defensas a la contraria:

1. Reconstruí la deuda por escrito: meses adeudados, punitorios pactados, expensas y servicios a cargo del inquilino. Con recibos de lo pagado y comprobantes de lo impago.
2. Intimación fehaciente previa. Ante la falta de pago, la ley exige intimar el pago por medio fehaciente antes de demandar el desalojo por esa causal, dando el plazo legal y detallando el lugar de pago. Esta carta documento se redacta con precisión quirúrgica: es el cimiento del juicio y el blanco favorito de las defensas.
3. Vencida la intimación, demanda de desalojo por falta de pago, con la prueba completa (contrato, intimación, deuda). Según el caso se piden las medidas que aceleran: reconocimiento judicial y desocupación anticipada si procede.
4. El cobro, en paralelo. Alquileres, expensas y daños se reclaman contra el inquilino y contra la garantía (fiador, seguro de caución, garantía propietaria). La solvencia de la garantía define cuánto de la deuda es recuperable de verdad.
5. Recepción del inmueble con acta: estado, llaves, medidores. Cierra la etapa y abre, si corresponde, el reclamo por daños.

Distinciones que definen el resultado

Cuándo aplica esta guía y qué documentación mandar

Esta guía te sirve en cualquiera de estas situaciones:

• El inquilino dejó de pagar el alquiler, total o parcialmente.
• Paga «cuando puede» y la deuda se acumula.
• El contrato venció, no paga y tampoco se va (ahí la causal es doble).
• Sos garante y te están reclamando: leé igual, porque entender el circuito es tu mejor defensa.

Para evaluar el caso necesitamos reunir la siguiente documentación:

• Contrato de locación completo, con garantías y anexos.
• Detalle de la deuda mes a mes y comprobantes de los últimos pagos recibidos.
• Datos de la garantía: escritura del fiador, póliza de caución, recibos del garante.
• Todo intercambio escrito con el inquilino sobre la deuda.

Errores que conviene evitar

Hay cuatro errores del propietario que se repiten y que cuestan tiempo y dinero:

• No cortes servicios ni cambies cerraduras: convierte tu reclamo en tu problema.
• No firmes prórrogas o esperas verbales: toda concesión, por escrito y con fecha de caducidad.
• No demores la intimación «porque es buena gente»: intimar no es agredir, es preservar derechos, y se puede negociar con la intimación ya enviada.
• No recibas la propiedad sin acta: el estado del inmueble indocumentado es un reclamo por daños perdido.

Preguntas frecuentes