Derecho civil · Guía práctica

El inquilino no paga el alquiler: intimación, desalojo y cobro

Cada mes que un inquilino no paga es plata que probablemente no recuperes entera: por eso la respuesta correcta es temprana, documentada y en el orden exacto que la ley exige. El circuito tiene tres frentes —intimar, desalojar, cobrar— y el error típico del propietario es mezclarlos o saltearse el primero. Esta guía te muestra el camino completo, con lo que hay que hacer y lo que está prohibido hacer.

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Primero: lo que está prohibido (autotutela)

Cortar la luz, cambiar la cerradura, sacar pertenencias, «mandar gente»: además de generar responsabilidad civil y hasta penal, cada acto de mano propia le regala al ocupante argumentos, tiempo y hasta un juicio contra vos. El desalojo lo ordena un juez; tu trabajo (y el nuestro) es que lo ordene lo antes posible.

El circuito correcto, en orden

Reconstruí la deuda por escrito: meses adeudados, punitorios pactados, expensas y servicios a cargo del inquilino. Con recibos de lo pagado y comprobantes de lo impago.
Intimación fehaciente previa. Ante la falta de pago, la ley exige intimar el pago por medio fehaciente antes de demandar el desalojo por esa causal, dando el plazo legal y detallando el lugar de pago. Esta carta documento se redacta con precisión quirúrgica: es el cimiento del juicio y el blanco favorito de las defensas.
Vencida la intimación: demanda de desalojo por falta de pago, con la prueba completa (contrato, intimación, deuda). Según el caso se piden las medidas que aceleran: reconocimiento judicial, desocupación anticipada si procede.
El cobro, en paralelo: alquileres, expensas y daños se reclaman contra el inquilino y contra la garantía (fiador, seguro de caución, garantía propietaria). La solvencia de la garantía define cuánto de la deuda es recuperable de verdad.
Recepción del inmueble con acta: estado, llaves, medidores. Cierra la etapa y abre, si corresponde, el reclamo por daños.

La regla que gobierna tu caso

Tras el DNU 70/2023, el contrato es la ley principal entre las partes: moneda, precio, actualización y plazo valen como se pactaron, con el Código Civil y Comercial como marco. Lo que no cambió es el núcleo procesal: el desalojo por falta de pago exige la intimación previa válida, y el juicio de desalojo discute la restitución del inmueble —no todos los conflictos económicos, que suelen ir por cuerda separada—. Por eso la estrategia se arma con los dos expedientes en mente desde el día uno.

Cuándo aplica esta guía

El inquilino dejó de pagar el alquiler, total o parcialmente.
Paga «cuando puede» y la deuda se acumula.
El contrato venció, no paga y tampoco se va (ahí la causal es doble).
Sos garante y te están reclamando: leé igual; entender el circuito es tu mejor defensa.

Distinciones que definen el resultado

Desalojo no es lo mismo que Cobro de la deuda

El desalojo recupera el inmueble; la deuda se cobra en su propio carril contra inquilino y garantes. Confundirlos demora ambos.

Intimación fehaciente no es lo mismo que Mensaje de WhatsApp

El reclamo informal no cumple el requisito legal previo al desalojo por falta de pago. El WhatsApp sirve como prueba de contexto; la intimación válida es la carta documento bien hecha.

Recibir pagos parciales no es lo mismo que Renunciar al desalojo

Se pueden recibir pagos a cuenta sin perder la causal, si se documentan con imputación clara y reserva. Recibirlos «en silencio» es lo que después complica el juicio.

Qué documentación mandar

Contrato de locación completo, con garantías y anexos.
Detalle de la deuda mes a mes y comprobantes de los últimos pagos recibidos.
Datos de la garantía: escritura del fiador, póliza de caución, recibos del garante.
Todo intercambio escrito con el inquilino sobre la deuda.

Qué NO hacer

No cortes servicios ni cambies cerraduras: convierte tu reclamo en tu problema.
No firmes prórrogas o esperas verbales: toda concesión, por escrito y con fecha de caducidad.
No demores la intimación «porque es buena gente»: intimar no es agredir, es preservar derechos; se puede negociar con la intimación ya enviada.
No recibas la propiedad sin acta: el estado del inmueble indocumentado es un reclamo por daños perdido.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desalojo por falta de pago?

Depende del juzgado y de la resistencia del ocupante; lo que está en tus manos es no regalar tiempo: intimación correcta al primer incumplimiento serio, demanda completa, impulso constante. Los desalojos que se eternizan suelen cargar errores formales de origen o meses de «espera de buena voluntad».

¿Puedo desalojar si hay chicos viviendo en el inmueble?

La presencia de menores no impide el desalojo; activa protocolos de notificación e intervenciones que el juzgado ordena. Lo manejamos con la sensibilidad y las formas debidas, sin resignar el derecho a recuperar tu propiedad.

El garante dice que «ya no es garante porque el contrato se renovó», ¿es cierto?

Puede serlo: la fianza no se extiende a prórrogas o renovaciones no consentidas por el fiador. Es una de las primeras cosas que auditamos, porque define contra quién se cobra. Y es la razón por la que las renovaciones deben firmarse con la garantía de nuevo.

¿Conviene aceptar que entregue la propiedad y «quedamos a mano»?

A veces sí: recuperar rápido el inmueble vale plata. Pero «a mano» se firma, con acta de entrega, reconocimiento de deuda si la hay y quita expresa si la otorgás. El apretón de manos verbal deja viva la deuda para el que la quiera cobrar y el reclamo para el que quiera inventarlo.