Rescindir el alquiler antes de tiempo
La guía práctica completa sobre cómo rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 1219 CCyC: cuatro razones por las que el dueño puede rescindirte el alquiler
Que un contrato de alquiler tenga un plazo pactado no significa que el dueño tenga que esperar a que se cumpla si el inquilino incumple gravemente: la ley le da salidas concretas antes de esa fecha.
Respuesta directa
El art. 1219 CCyC, en su texto vigente tras el Decreto 70/2023, permite al locador resolver el contrato de locación en cuatro supuestos: cambio de destino o uso irregular del inmueble; falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; falta de pago del canon durante dos períodos consecutivos; y, desde la reforma de 2023, cualquier otra causa que las partes hayan fijado expresamente en el contrato.
Texto oficial vigente
Resolución imputable al locatario
ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos. d) por cualquier causa fijada en el contrato. (Inciso incorporado por art. 260 del Decreto N° 70/2023 B.O. 21/12/2023)
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-13.
Comentario
El artículo enumera tres causales específicas y agrega una cuarta, más amplia, incorporada por la reforma de 2023. El inciso a) permite resolver por cambio de destino o uso irregular del inmueble —alquilar para vivienda y usarlo como local comercial, por ejemplo—, remitiendo al régimen del art. 1205 sobre el destino pactado. El inciso b) habilita la resolución por falta de conservación de la cosa o su abandono sin dejar a nadie que haga sus veces, protegiendo al propietario frente a un deterioro del inmueble por desidia del inquilino.
El inciso c) es la causal más invocada en la práctica: la falta de pago del canon durante dos períodos consecutivos —típicamente, dos meses de alquiler impagos seguidos—. No hace falta acumular una deuda mayor ni esperar más tiempo: dos períodos consecutivos ya habilitan la resolución.
El inciso d), incorporado por el Decreto 70/2023, es el cambio más significativo de la reforma: permite resolver por cualquier causa que las partes hayan fijado expresamente en el contrato. Esto amplía sustancialmente la autonomía contractual de las partes para definir, desde el inicio, qué incumplimientos del inquilino habilitarán la resolución anticipada, más allá de las tres causales legales específicas.
Esta ampliación tiene un límite implícito que conviene tener presente: la causal pactada debe estar fijada expresamente en el contrato, no puede inventarse recién al momento del conflicto. Un propietario que quiera valerse de este inciso debe haber previsto esa causal concreta al redactar el contrato original, con la claridad suficiente para que no queden dudas sobre qué situación la activa. Una cláusula ambigua o genérica corre el riesgo de no sostenerse frente a un cuestionamiento judicial, precisamente porque la excepción que introdujo la reforma exige que la causa esté fijada, no simplemente sugerida.
Cómo se usa en la práctica
Antes de avanzar con una resolución contractual invocando este artículo, conviene verificar con precisión cuál de los cuatro supuestos se configura en el caso concreto, y si el contrato pactó causales adicionales que puedan resultar aplicables. El desarrollo completo de esta situación está en la guía de rescindir el alquiler antes de tiempo de este sitio.
Preguntas frecuentes
Mi inquilino debe dos meses de alquiler, ¿ya puedo resolver el contrato?
Sí: la falta de pago durante dos períodos consecutivos es una causal expresa de resolución a favor del locador, sin necesidad de esperar una deuda mayor.
¿Puedo agregar en el contrato otras causales de rescisión que no están en la ley?
Sí: desde la reforma de 2023, el inciso d) de este artículo permite pactar expresamente cualquier causa adicional de resolución en el contrato, ampliando las tres causales legales específicas.
Alquilé mi departamento para vivienda y me enteré de que lo están usando como oficina, ¿puedo rescindir por eso?
Sí: el cambio de destino o el uso irregular del inmueble respecto de lo pactado es una causal expresa de resolución a tu favor.
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Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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