Art. 1220 CCyC: si el dueño no mantiene el inmueble, el inquilino puede irse

Comentario

El inciso a) pone en cabeza del locador la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido durante toda la vigencia del contrato —no alcanza con entregarla en buen estado al inicio si después no se mantiene esa aptitud—. La norma aclara una excepción lógica: esta responsabilidad no aplica si el daño que afecta esa aptitud fue causado, directa o indirectamente, por el propio locatario. Un inquilino no puede invocar esta causal para resolver el contrato si el problema de mantenimiento lo generó él mismo.

El inciso b) habilita la resolución por incumplimiento de dos garantías clásicas: la de evicción —que protege al locatario si un tercero reclama con éxito un derecho sobre el inmueble que afecta su uso— y la de vicios redhibitorios —defectos ocultos de la cosa que la hacen impropia para su destino—. Ambas garantías existen para proteger al locatario frente a problemas del inmueble que no podía conocer ni evitar al momento de contratar.

A diferencia de la resolución anticipada sin causa del art. 1221 —donde el locatario paga el 10% del saldo del canon futuro—, esta resolución por incumplimiento del locador no debería generar ninguna penalidad a cargo del inquilino: es el propietario quien incumplió sus obligaciones, no el inquilino quien decide irse sin motivo.

Cómo se usa en la práctica

Frente a un incumplimiento del locador que afecta la aptitud del inmueble para el uso pactado, documentar con precisión el problema —fotos, reclamos previos cursados, informes técnicos si corresponde— sostiene mejor la resolución del contrato sin penalidad, en lugar de una simple resolución anticipada con el 10% de costo. El desarrollo completo de esta situación está en la guía de rescindir el alquiler antes de tiempo de este sitio.

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