Art. 1225 Código Civil y Comercial: cuándo termina la fianza del garante de un alquiler

Comentario

El primer párrafo fija la regla: las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencer el plazo de la locación. No hace falta que el garante mande una carta ni que el propietario acepte liberarlo; el cese se produce por el solo vencimiento. La única obligación que sobrevive es la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble: si al terminar el contrato el inquilino no lo devuelve, el garante sigue expuesto a las consecuencias de esa demora en la entrega. Qué rubros quedan comprendidos en esa excepción depende de los hechos y del texto de la fianza, y es de los puntos que más se discuten cuando el inquilino se queda.

El segundo párrafo cubre la situación más frecuente: el contrato vence y las partes lo renuevan o prorrogan, por escrito (prórroga expresa) o siguiendo como si nada (prórroga tácita). En las dos variantes, el garante queda obligado por el nuevo período solo si presta su consentimiento expreso, y ese consentimiento tiene que darse una vez vencido el plazo original. El silencio del garante, o el hecho de que supiera que el inquilino seguía en el inmueble, no equivalen a ese consentimiento. La regla dialoga con el art. 1596, que para cualquier fianza prevé la extinción cuando se prorroga el plazo de la obligación garantizada sin consentimiento del fiador.

El tercer párrafo cierra la vía que más se usaba para esquivar lo anterior: la cláusula, firmada al inicio, por la que el garante acepta de antemano seguir respondiendo por renovaciones o prórrogas futuras. Esa disposición anticipada es nula, y la ley aclara que la nulidad alcanza a todas las modalidades de fianza: la simple, la solidaria como codeudor y la del principal pagador, a quien el Código considera deudor solidario aunque se lo llame fiador (art. 1591). Que el contrato llame "principal pagador" al garante no le permite al locador estirar la garantía más allá del contrato original.

Un dato de contexto: el DNU 70/2023 sustituyó varios artículos del régimen de locaciones (plazo, depósito, resolución anticipada), pero el art. 1225 no está entre ellos. En el texto actualizado de Infoleg conserva su redacción original, sin notas de sustitución.

Lo que el artículo no resuelve

El art. 1225 dice cuándo termina la fianza, no cómo salir de ella antes. Mientras el contrato está vigente, el garante no tiene una facultad legal de retirarse por su sola voluntad: la retractación unilateral que prevé el art. 1578 está pensada para la fianza indeterminada en el tiempo, y la de un alquiler con plazo pactado no lo es. Tampoco puede el garante usar la resolución anticipada del art. 1221, que es una facultad del inquilino como parte del contrato de locación. Antes del vencimiento, las salidas pasan por un acuerdo con el locador para sustituir la garantía o por alguna de las causales de extinción de la fianza.

Cómo se usa en la práctica

Si sos garante y te reclaman una deuda, lo primero es comparar dos fechas: la de vencimiento del plazo pactado y la de cada deuda que te reclaman. Lo devengado dentro del plazo sigue a tu cargo. Lo posterior solo te alcanza si diste un consentimiento expreso para la renovación o prórroga, o si se trata de consecuencias de que el inquilino no haya devuelto el inmueble a tiempo. Si en el contrato original hay una cláusula de extensión automática de la fianza, esa cláusula es nula por este mismo artículo. El análisis completo, con el beneficio de excusión y las demás defensas del garante, está en la guía soy garante de un alquiler.

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