Art. 1210 CCyC: el desgaste normal del alquiler no se descuenta del depósito

Comentario

La regla general del artículo es simple: el locatario debe restituir la cosa en el estado en que la recibió. Pero la excepción que agrega de inmediato es la que realmente ordena la práctica: quedan afuera de esa obligación los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. Esta excepción reconoce una realidad obvia pero que genera enormes discusiones al momento de terminar un contrato: ninguna propiedad se mantiene idéntica después de dos, tres o cinco años de ser habitada normalmente. Pintura que pierde color, pisos con signos de tránsito diario, artefactos con el desgaste propio de su uso cotidiano —todo eso es, precisamente, "uso regular", y no es imputable al locatario ni puede descontarse del depósito de garantía ni reclamarse como daño.

La línea que sí importa trazar con cuidado es la que separa el desgaste regular —no imputable— del deterioro por mal uso, negligencia o daño concreto —que sí es imputable al locatario y sí puede reclamarse—. Una humedad por filtración de un caño roto por antigüedad de la instalación es, en principio, desgaste del tiempo; un agujero en la pared hecho sin cuidado, o un electrodoméstico roto por mal uso, es un deterioro imputable. Esta distinción es, en la práctica, el centro de casi todos los reclamos sobre el depósito de garantía al terminar un alquiler, y conviene documentarla con fotos y un inventario tanto al inicio como al final de la locación, precisamente para poder demostrar qué estado tenía cada elemento en cada momento.

El artículo agrega una segunda obligación, menos discutida pero igual de relevante en la práctica: el locatario debe entregar al locador las constancias de los pagos que efectuó durante la locación y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga —por ejemplo, comprobantes de pago de servicios, expensas si las pagaba directamente, o cualquier gasto vinculado al inmueble—. Esto le permite al locador verificar que no queden deudas pendientes vinculadas a la propiedad antes de considerar cerrada la relación.

Cómo se usa en la práctica

Frente a cualquier discusión sobre si un deterioro puntual del inmueble justifica retener o descontar parte del depósito, la pregunta central siempre es la misma: ¿ese deterioro proviene del mero paso del tiempo y el uso regular, o de un daño concreto atribuible al inquilino? El desarrollo completo de esta discusión, junto con el régimen actual del depósito de garantía, está en la guía de no me devuelven el depósito de este sitio.

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