Rescindir el alquiler antes de tiempo
La guía práctica completa sobre cómo terminar el contrato antes de este plazo.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 1198 CCyC: cuánto dura hoy un contrato de alquiler, tras el DNU 70/2023
Cuánto dura un contrato de alquiler es, quizás, la pregunta más frecuente en materia de locaciones — y la respuesta cambió de forma importante con la desregulación del mercado de alquileres que trajo el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023.
Respuesta directa
El art. 1198 CCyC, en su texto vigente tras el Decreto 70/2023, deja el plazo de la locación librado a lo que las partes acuerden. Si no pactaron plazo, rige el uso y costumbre del lugar en locaciones temporales, dos años para vivienda permanente, y tres años para los demás destinos.
Texto oficial vigente
Plazo de la locación de inmueble
ARTICULO 1198.- Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.
En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.
(Artículo sustituido por art. 256 del Decreto N° 70/2023 B.O. 21/12/2023)
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-12.
Comentario
La regla de fondo del artículo, en su primer párrafo, es la libertad contractual: "el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido". Este es el cambio central que introdujo la reforma de 2023 respecto del régimen anterior (fijado por la Ley 27.551 de 2020), que imponía un plazo mínimo obligatorio de tres años para la vivienda, sin margen real de negociación entre las partes. Hoy, en cambio, el plazo del contrato es, en primer lugar, una cuestión de acuerdo entre locador y locatario — pueden pactar un año, seis meses, cinco años, lo que consideren conveniente para su situación concreta.
El segundo párrafo entra en juego únicamente cuando las partes no pactaron un plazo expreso, y establece tres soluciones supletorias distintas según el destino del inmueble. Para las locaciones temporales, remite a los usos y costumbres del lugar donde está el inmueble —una solución flexible, pensada para alquileres de temporada o de corta duración donde no hay un estándar legal único aplicable a todo el país—. Para la vivienda permanente, fija un plazo de dos años —volviendo, en este punto, al régimen que tenía originalmente el Código Civil y Comercial de 2015, antes de que la Ley 27.551 lo llevara a tres años—. Para los restantes destinos (comercial, profesional, entre otros), el plazo supletorio es de tres años.
Es importante remarcar que estos plazos —dos y tres años— operan solo como default, es decir, como la solución que rige cuando el contrato guarda silencio sobre el plazo. Si las partes efectivamente pactaron un plazo distinto (más corto o más largo), ese pacto prevalece sobre esta regla supletoria, en línea con el principio de libertad contractual que el propio primer párrafo consagra como regla general del sistema actual.
Este cambio normativo tiene un impacto práctico directo en cualquier contrato de locación firmado o a firmarse: conviene siempre dejar establecido el plazo por escrito de forma expresa y clara, para no depender de la interpretación sobre cuál de las tres soluciones supletorias resulta aplicable al caso, sobre todo en destinos donde la calificación (vivienda permanente, temporal, u otro destino) pueda generar alguna duda.
Cómo se usa en la práctica
Al momento de firmar o revisar un contrato de locación, conviene verificar con precisión qué plazo se pactó expresamente y, si el contrato no lo especifica, identificar el destino del inmueble para saber cuál de las tres soluciones supletorias de este artículo resulta aplicable. El desarrollo práctico completo sobre locaciones está en el hub de propiedad horizontal y locaciones de este sitio.
Preguntas frecuentes
Mi contrato de alquiler para vivienda no dice nada sobre el plazo, ¿cuánto dura?
Si es un contrato de vivienda permanente y no se pactó plazo expreso, rige el plazo supletorio de dos años que fija este artículo en su texto vigente.
¿Puedo firmar un contrato de alquiler por un año si eso es lo que acordamos con el propietario?
Sí. La regla actual prioriza lo que las partes hayan pactado libremente; los plazos de dos o tres años del segundo párrafo solo se aplican cuando el contrato no estableció un plazo propio.
Firmé mi contrato antes del DNU 70/2023, ¿se le aplica este nuevo texto?
La aplicación en el tiempo de las reformas a los contratos en curso es una cuestión técnica que depende de las reglas generales sobre entrada en vigencia de las leyes y de lo pactado en cada contrato concreto. Conviene revisar la fecha de celebración y los términos exactos de tu contrato con asesoramiento puntual.
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