Cómo proteger tu vivienda de futuros acreedores: la afectación al régimen de vivienda

Qué logra realmente esta protección

Afectar tu vivienda a este régimen la saca, como regla, del alcance de tus futuros acreedores: mientras esté inscripta la afectación, no podrán ejecutarla por deudas que nazcan después de esa fecha. Es una protección hacia adelante, y esa es su primera limitación.

No es retroactiva, porque no borra deudas que ya tenías antes de afectarla. Y tampoco es absoluta: hay cuatro tipos de deudas por las que la vivienda protegida igual puede ejecutarse. Por eso conviene afectar antes de que aparezca un problema de solvencia y no después.

Qué inmueble podés afectar

La ley fija tres condiciones sobre el inmueble y sobre cuántos podés proteger:

• Un inmueble destinado a vivienda, tuyo o tuyo en condominio con otros; en ese caso, todos los condóminos tienen que pedirlo juntos.
• Por su totalidad o solo por una parte de su valor, si el inmueble excede considerablemente lo necesario para vivir.
• Uno solo a la vez: si terminás siendo dueño único de dos inmuebles afectados, vas a tener que elegir cuál mantenés protegido.

Las cuatro excepciones que tenés que conocer

Aunque tu vivienda esté afectada, igual podés perderla frente al consorcio por expensas impagas o al fisco por impuestos que graven el inmueble. También frente a un banco u otro acreedor con una garantía real, como una hipoteca, constituida sobre esa misma propiedad.

Y frente a quien te hizo una construcción o mejora en la vivienda y no le pagaste, y a tus propios hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida, por una deuda alimentaria a su favor. El resto de las distinciones es el siguiente:

Cómo se tramita

1. Confirmá que el inmueble está destinado a vivienda y que no tenés ya otro afectado a este mismo régimen.
2. Si hay condominio, reuní el acuerdo de todos los condóminos: la afectación entre varios dueños exige que la pidan todos juntos.
3. Presentá la solicitud de afectación ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, según las formas que exija tu jurisdicción.
4. Guardá la constancia de la fecha de inscripción: es la que define, hacia adelante, desde cuándo corre la protección.
5. Revisá tus deudas existentes: la afectación no te protege de nada que ya debas antes de esa fecha.

Para empezar el trámite conviene tener a mano:

• Título de propiedad del inmueble a afectar.
• Si hay condominio, la conformidad de todos los condóminos.
• Datos de tu grupo familiar, para identificar a los beneficiarios: cónyuge, conviviente, ascendientes, descendientes o, en su defecto, parientes colaterales convivientes.
• Un detalle de tus deudas actuales, para evaluar qué queda realmente cubierto desde el día uno.

Qué no hacer

• No esperes a tener un problema de solvencia para afectar la vivienda: la protección no alcanza a deudas ya existentes al momento de la afectación.
• No asumas que la protección es total: revisá si tu situación puede encajar en alguna de las cuatro excepciones antes de dar por descontado que la casa está a salvo.
• No dejes de pagar expensas, impuestos o alimentos pensando que la afectación te protege de esas deudas puntuales: son exactamente las que la ley excluye de la protección.

La consulta previa sirve, sobre todo, para confirmar que tu situación patrimonial concreta se va a beneficiar de la protección antes de iniciar la inscripción.

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