Art. 249: efecto y excepciones
El efecto real de la afectación: qué protege frente a los acreedores y las cuatro excepciones donde igual se puede ejecutar la vivienda.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 244 CCyC: qué inmueble podés afectar al régimen de protección de la vivienda y cómo
Antes de pensar en qué te protege este régimen, hace falta entender qué inmueble podés afectar y cómo se formaliza esa protección — sin este paso, no hay régimen que aplicar.
Respuesta directa
El art. 244 CCyC permite afectar al régimen de protección de la vivienda un inmueble destinado a ese fin, por su totalidad o por una parte de su valor, sin que eso excluya otras protecciones legales que puedan existir. La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble según las formas locales, y la prioridad temporal se rige por la ley nacional del registro inmobiliario. No puede afectarse más de un inmueble: si alguien resulta propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por uno solo dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de que se considere afectado el que se constituyó primero.
Texto oficial vigente
Afectación
ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario. No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-14.
Comentario
El artículo es más simple de lo que el tema sugiere, pero tiene tres reglas que conviene tener claras. La primera: se puede afectar un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o solo por una parte de su valor —esto último pensado para inmuebles de valor considerablemente mayor al necesario para una vivienda digna, donde la protección total excedería el propósito de la norma—. La segunda: esta protección no reemplaza ni excluye otras protecciones legales que puedan existir sobre el mismo inmueble por otras vías. La tercera, y la más restrictiva en la práctica: no se puede afectar más de un inmueble a la vez. Si alguien termina siendo propietario único de dos o más inmuebles afectados —por ejemplo, tras una herencia—, tiene que elegir cuál mantiene bajo este régimen dentro de un plazo, y si no elige, la ley resuelve automáticamente a favor del que se constituyó primero.
La afectación no es un trámite privado entre partes: se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, siguiendo las reglas locales de cada jurisdicción, y la fecha de esa inscripción es la que después define, con el art. 249, desde cuándo empieza a correr la protección frente a nuevos acreedores. El artículo siguiente (245, no desarrollado en una ficha propia todavía) precisa quién puede pedir la afectación —el titular registral, todos los condóminos si hay varios, por acto entre vivos o de última voluntad, o el propio juez en ciertos casos de divorcio o unión convivencial—, y el art. 246 define a los beneficiarios de la protección: el propio constituyente, su cónyuge o conviviente, sus ascendientes o descendientes y, en su defecto, parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con él.
Cómo se usa en la práctica
Si tenés más de un inmueble y querés afectar uno al régimen, elegí con cuidado cuál: no vas a poder tener dos protegidos a la vez. Y recordá que la fecha de inscripción es la que importa hacia adelante: afectar la vivienda no borra deudas anteriores a esa fecha, así que cuanto antes se haga el trámite, antes empieza a correr la protección real.
Preguntas frecuentes
Tengo una casa y un departamento, ¿puedo proteger los dos?
No: la ley permite afectar un solo inmueble a la vez. Si tenés más de uno, tenés que elegir cuál protegés con este régimen.
Mi casa vale mucho más de lo que necesito para vivir, ¿igual puedo afectarla?
Sí, mediante la posibilidad de afectar solo una parte del valor del inmueble, no necesariamente su totalidad, ajustando la protección al destino habitacional real.
¿La afectación tiene efecto inmediato desde que firmo el trámite?
El momento que cuenta es el de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, no la sola decisión de afectar el inmueble. Es esa fecha la que define, hacia adelante, desde cuándo protege frente a nuevos acreedores.
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