Régimen de protección de la vivienda en el Código Civil y Comercial, comentado

Qué se puede afectar y quién lo pide

Se puede afectar a este régimen un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o por una parte de su valor, y solo se puede tener un inmueble afectado a la vez. La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y puede pedirla el titular registral —o, si hay condominio, todos los condóminos juntos—, por acto entre vivos, por testamento, o disponerla el propio juez del divorcio o de la unión convivencial cuando hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida de por medio.

El efecto que realmente importa: qué protege y qué no

La protección no es retroactiva ni absoluta. No alcanza a los acreedores de fecha anterior a la afectación, y para las deudas posteriores hay cuatro excepciones donde la ejecución sigue siendo posible: las expensas comunes y los impuestos que gravan directamente el inmueble, los créditos con garantía real constituida sobre él, las deudas por construcciones o mejoras hechas en la vivienda, y los alimentos a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.

Quiénes se benefician de la protección

La ley distingue entre quien afecta el inmueble y quienes se benefician de esa afectación, que no siempre son la misma persona. Son beneficiarios el propio constituyente, su cónyuge, su conviviente y sus ascendientes o descendientes; en defecto de todos ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente. Esta distinción importa en la práctica: la protección no depende solo de quién es el titular registral, sino de que exista al menos uno de estos vínculos habitando o vinculado al inmueble protegido.

Fichas de este cuerpo

Cómo termina la protección

La desafectación no es automática ni unilateral en todos los casos. Puede pedirla el propio constituyente, aunque si está casado o en unión convivencial inscripta necesita el asentimiento del cónyuge o conviviente —y si ese asentimiento falta, se niega, o esa persona es incapaz, la desafectación exige autorización judicial—. Si la afectación se dispuso por testamento, la piden la mayoría de los herederos, salvo que el cónyuge supérstite se oponga o haya beneficiarios incapaces, caso en que decide el juez según el interés de estos últimos. Si hay condominio, decide la mayoría de los condóminos según sus partes. Y, de oficio o a pedido de cualquier interesado, la protección cae sola cuando ya no se cumplen sus requisitos, o cuando fallecen tanto el constituyente como todos los beneficiarios.

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