Derecho real de habitación en el Código Civil y Comercial, comentado

Qué es el derecho real de habitación

Es el derecho real que consiste en morar —vivir— en un inmueble ajeno, construido, o en una parte material de él, sin alterar su sustancia. A diferencia de otros derechos reales sobre cosa ajena, la ley reserva la habitación exclusivamente a personas humanas: no puede constituirse a favor de una sociedad, una fundación ni ninguna otra persona jurídica, algo que sí es posible, con límites de plazo, en el usufructo.

Un derecho pariente del usufructo, pero más acotado

El derecho de habitación toma prestadas, de forma supletoria, las reglas del usufructo —salvo en lo que tiene reglas propias—, así que se le aplican, en lo esencial, los mismos modos de constitución: por transmisión del uso con reserva de la nuda propiedad, por transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso, o transmitiendo la nuda propiedad a una persona y el uso a otra distinta. Lo que lo diferencia del usufructo no es cómo se constituye, sino qué se puede hacer con él una vez constituido: mientras el usufructuario puede, en general, aprovechar económicamente el bien —incluso alquilarlo—, el habitador solo puede morar en el inmueble para sí. No puede constituir derechos reales ni personales sobre la cosa, lo que en la práctica significa que no puede alquilarlo ni cederlo a un tercero: el derecho está pensado para cubrir una necesidad de vivienda concreta, no para generar una renta.

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Un derecho intransmisible, en cualquier dirección

La habitación no se transmite por acto entre vivos ni por causa de muerte: no se puede vender, donar ni ceder a otra persona, y tampoco se hereda cuando fallece el habitador. Esta intransmisibilidad tiene una consecuencia práctica que suele sorprender: como el derecho no puede transmitirse ni cederse, tampoco es ejecutable por los acreedores del habitador. Es decir, si la persona que tiene el derecho de habitación tiene deudas propias, sus acreedores no pueden embargar ni rematar ese derecho, precisamente porque no es un bien que pueda salir de su patrimonio hacia terceros.

El caso más frecuente en la práctica: el cónyuge que sobrevive

Más allá de los casos pactados entre particulares, la situación en la que este derecho aparece con más frecuencia es la sucesoria: cuando fallece una persona casada, su cónyuge tiene, de pleno derecho —sin necesidad de que nadie se lo otorgue ni de iniciar un reclamo para adquirirlo—, un derecho real de habitación vitalicio y gratuito sobre el inmueble que fue el último hogar conyugal, siempre que ese inmueble no estuviera en condominio con otras personas al momento de abrirse la sucesión. Es un derecho que nace directamente de la ley, no de un acuerdo ni de un testamento, y por eso conviene distinguirlo con cuidado de la habitación "común" que sí depende de la voluntad de las partes.

Dos reglas sobre acreedores que no hay que confundir

Conviene no mezclar dos protecciones distintas que actúan sobre polos opuestos de esta relación. Por un lado, el derecho de habitación del habitador no es ejecutable por los acreedores propios del habitador (art. 2160), porque no es transmisible. Por otro lado, el derecho de habitación del cónyuge supérstite sobre el último hogar conyugal es inoponible a los acreedores del causante (art. 2383): frente a una deuda de quien falleció, sus acreedores igual pueden dirigirse contra ese inmueble, y el cónyuge que vive ahí no puede oponerles su derecho de habitación para impedirlo. Son dos reglas que protegen a personas distintas, frente a acreedores distintos, y que conviene explicar sin confundir en cualquier asesoramiento sobre la vivienda familiar tras un fallecimiento.

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