Art. 2158 CCyC: qué es el derecho real de habitación

Comentario

El núcleo del derecho es el verbo morar: vivir en el inmueble como vivienda propia. La norma habla de un inmueble "ajeno construido, o en parte material de él", lo que permite constituir el derecho tanto sobre la totalidad de una casa o un departamento como sobre una parte material identificable —una habitación, un sector de una vivienda más grande—, siempre que se trate de algo construido y no de un terreno baldío. El límite de "sin alterar su sustancia" es el mismo que rige otros derechos reales sobre cosa ajena: el habitador tiene que devolver el inmueble, cuando el derecho se extinga, en un estado sustancialmente equivalente al que tenía, sin transformaciones que cambien su naturaleza.

La segunda oración del artículo es la que más consecuencias prácticas tiene: el derecho real de habitación solo puede constituirse a favor de persona humana. Ninguna sociedad, asociación, fundación ni ningún otro sujeto de derecho que no sea una persona física puede ser titular de una habitación. Esta restricción marca una diferencia clara con el usufructo, que sí admite constituirse a favor de una persona jurídica, aunque con un plazo máximo legal. La explicación de fondo es coherente con el objeto del derecho: si la habitación sirve, específicamente, para satisfacer una necesidad de vivienda, tiene sentido que la ley la reserve a quien efectivamente puede "morar" —una persona humana— y no a un sujeto que, por su propia naturaleza, no habita en ningún inmueble.

Por remisión del artículo siguiente del mismo título, a la habitación se le aplican, en lo que no tenga regla propia, las normas del usufructo: esto incluye, en particular, los mismos modos de constitución —por transmisión del uso con reserva de la nuda propiedad, por transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso, o transmitiendo la nuda propiedad a una persona y el uso a otra—. Lo distintivo de la habitación no es cómo se constituye, sino qué facultades le da a su titular una vez constituida: mientras el usufructuario puede, como regla, aprovechar económicamente el bien, el habitador solo puede usarlo para morar, sin poder cederlo ni alquilarlo a un tercero.

Cómo se usa en la práctica

Antes de constituir o de aceptar un derecho de habitación, definí con precisión dos cosas: quién va a ser el beneficiario —tiene que ser, necesariamente, una persona humana concreta, nunca una sociedad familiar ni ninguna otra persona jurídica— y sobre qué parte del inmueble recae el derecho, si es sobre la totalidad o sobre una parte material identificable. Estas dos precisiones evitan discusiones posteriores sobre el alcance real de lo constituido.

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