Derecho real de habitación sobre un inmueble: cómo constituirlo y qué implica

Qué te permite este derecho

El derecho de habitación sirve para cuatro objetivos concretos:

1. Asegurarle a una persona humana concreta el derecho a vivir en un inmueble, o en una parte material de él, de forma vitalicia o por el plazo que definas.
2. Mantener la nuda propiedad dentro de tu patrimonio o del de tu familia, sin transferirla al beneficiario.
3. Evitar que el beneficiario explote económicamente el inmueble: no puede alquilarlo ni cederlo a un tercero, porque el derecho cubre su necesidad de vivienda y no está pensado para generar una renta.
4. Constituirlo por contrato o por testamento, según la situación y el momento en que quieras que produzca efectos.

Este derecho es útil cuando querés separar dos cosas que normalmente van juntas: quién es dueño de un inmueble y quién tiene derecho a vivir en él. Por eso se lo usa para dar vivienda de por vida a una persona sin incorporarla como propietaria, evitando que la propiedad se complique con sus propios herederos o acreedores.

También sirve para instrumentar en un testamento el deseo de que alguien siga viviendo en un inmueble aunque la propiedad pase a otros herederos, o para estructurar dentro de un acuerdo de familia el uso de una vivienda sin resignar su titularidad definitiva.

Cómo se constituye

Al derecho de habitación se le aplican, de forma supletoria, las mismas reglas de constitución que rigen el usufructo. En la práctica podés constituirlo de tres formas: transmitiendo el uso del inmueble a alguien y reservándote la nuda propiedad, o transmitiendo la nuda propiedad y reservándote el uso.

La tercera forma es transmitir la nuda propiedad a una persona y el derecho de habitación a otra distinta, en el mismo acto. Cualquiera de las tres modalidades puede instrumentarse por contrato, entre personas vivas, o por disposición de última voluntad, dentro de un testamento.

Qué pasa una vez constituido

1. El habitador puede vivir en el inmueble de forma personal, sin poder alquilarlo, cederlo ni constituir sobre él ningún otro derecho real o personal a favor de un tercero.
2. No puede transmitir su derecho, ni por acto entre vivos ni por causa de muerte: no se puede vender, donar, ceder ni heredar.
3. Sus acreedores no pueden embargar ni ejecutar el derecho, precisamente porque no es transmisible: no hay forma de que salga de su patrimonio hacia un tercero.
4. Tiene que devolver el inmueble sin alterar su sustancia cuando el derecho se extinga, en un estado sustancialmente equivalente al que recibió.

En qué se diferencia del usufructo y de la propiedad

Documentación y errores que evitar

Para arrancar necesitamos:

• Título de propiedad del inmueble sobre el que se va a constituir el derecho.
• Datos completos de la persona humana que va a ser beneficiaria.
• Definición clara de si el derecho recae sobre todo el inmueble o sobre una parte material de él.
• Si se instrumenta por testamento, la documentación y los datos necesarios para incorporarlo correctamente a esa disposición de última voluntad.

Y estos son los errores más frecuentes:

• No intentes constituir un derecho de habitación a favor de una sociedad o una persona jurídica: la ley lo reserva exclusivamente a personas humanas.
• No asumas que el beneficiario va a poder alquilar el inmueble: hacerlo excede lo que este derecho permite, porque implicaría constituir un derecho personal sobre la cosa a favor de un tercero.
• No lo confundas con una donación: el beneficiario nunca es dueño del inmueble, solo tiene la facultad de vivir en él.
• No dejes de definir con precisión el alcance del derecho, todo el inmueble o una parte, en el instrumento de constitución, para evitar discusiones futuras.

Preguntas frecuentes