Derecho real de habitación sobre un inmueble: cómo constituirlo y qué implica

Qué te permite este derecho

1. Asegurarle a una persona humana concreta el derecho a vivir en un inmueble (o en una parte material de él) de forma vitalicia o por el plazo que definas.
2. Mantener la nuda propiedad del inmueble dentro de tu patrimonio o del de tu familia, sin transferirla al beneficiario del derecho.
3. Evitar que el beneficiario explote económicamente el inmueble: no puede alquilarlo ni cederlo a un tercero, porque el derecho está pensado para cubrir su necesidad de vivienda, no para generar una renta.
4. Constituirlo por contrato o por testamento, según la situación y el momento en que quieras que produzca efectos.

En qué se diferencia del usufructo

Cómo se constituye

Al derecho de habitación se le aplican, de forma supletoria, las mismas reglas de constitución que rigen el usufructo. En la práctica, esto significa que podés constituirlo de tres formas: transmitiendo el uso del inmueble a alguien y reservándote vos la nuda propiedad; transmitiendo la nuda propiedad a alguien y reservándote vos el uso; o transmitiendo la nuda propiedad a una persona y el derecho de habitación a otra distinta, en el mismo acto. Cualquiera de estas tres modalidades puede instrumentarse por contrato, entre personas vivas, o por disposición de última voluntad, dentro de un testamento.

Qué pasa una vez constituido

1. El habitador puede vivir en el inmueble de forma personal, sin poder alquilarlo, cederlo ni constituir sobre él ningún otro derecho real o personal a favor de un tercero.
2. El habitador no puede transmitir su derecho, ni por acto entre vivos ni por causa de muerte: no se puede vender, donar, ceder ni heredar.
3. Los acreedores del habitador no pueden embargar ni ejecutar el derecho, precisamente porque no es transmisible: no hay forma de que salga de su patrimonio hacia un tercero.
4. El habitador tiene que devolver el inmueble sin alterar su sustancia cuando el derecho se extinga, en un estado sustancialmente equivalente al que recibió.

Para qué situaciones sirve en la práctica

Este derecho suele ser útil cuando querés separar dos cosas que normalmente van juntas: quién es dueño de un inmueble y quién tiene derecho a vivir en él. Sirve, por ejemplo, para asegurarle vivienda de por vida a una persona sin incorporarla como propietaria —evitando que después esa propiedad se complique con sus propios herederos o acreedores—, para instrumentar dentro de un testamento el deseo de que alguien pueda seguir viviendo en un inmueble aunque la propiedad pase a otros herederos, o para estructurar, dentro de un acuerdo de familia, el uso de una vivienda sin resignar su titularidad definitiva.

Documentación para arrancar

• Título de propiedad del inmueble sobre el que se va a constituir el derecho.
• Datos completos de la persona humana que va a ser beneficiaria del derecho.
• Definición clara de si el derecho va a recaer sobre todo el inmueble o sobre una parte material de él.
• Si se instrumenta por testamento, la documentación y los datos necesarios para incorporarlo correctamente a esa disposición de última voluntad.

Qué NO hacer

• No intentes constituir un derecho de habitación a favor de una sociedad o una persona jurídica: la ley lo reserva exclusivamente a personas humanas.
• No asumas que el beneficiario va a poder alquilar el inmueble: hacerlo excede lo que este derecho permite, porque implicaría constituir un derecho personal sobre la cosa a favor de un tercero.
• No confundas este derecho con una donación o con dejarle la propiedad a alguien: el beneficiario nunca es dueño del inmueble, solo tiene la facultad de vivir en él.
• No dejes de definir con precisión el alcance del derecho (todo el inmueble o una parte) en el instrumento de constitución, para evitar discusiones futuras.

Preguntas frecuentes