Usufructo de un inmueble: cómo constituirlo y cuándo se extingue

Qué podés hacer, y qué no, con un usufructo

El usufructuario puede usar el bien y gozar de él plenamente: vivir en la propiedad, alquilarla, cobrar su renta. Pero no puede alterar su sustancia, es decir, no puede cambiar su materia, su forma o su destino. Esa es la línea que separa el usufructo de la propiedad plena.

Solo pueden constituir un usufructo el dueño, el titular de una unidad de propiedad horizontal, el superficiario o los comuneros si el bien está en condominio. Por eso, antes de armar cualquier operación, conviene verificar que quien lo constituye esté efectivamente legitimado para hacerlo.

La forma más usada: reservarte el usufructo al donar

La modalidad más frecuente en la práctica es donar o transmitir la nuda propiedad de un inmueble reservándote el uso y goce. Seguís viviendo en la propiedad, o cobrando su renta, el resto de tu vida, mientras la titularidad ya pasó formalmente a otra persona, típicamente tus hijos.

También existe el camino inverso, que es transmitir el uso y goce reservando la nuda propiedad. Y hay una tercera variante, frecuente en testamentos: transmitir la nuda propiedad a una persona y el usufructo a otra distinta. Si hay herederos forzosos involucrados, hay que evaluar el impacto de la legítima hereditaria sobre la donación o reserva planeada.

Cuándo se extingue el usufructo

El usufructo no se hereda: se extingue con la muerte del usufructuario, sin importar qué plazo se hubiera pactado, y si no se fijó ninguna duración se entiende vitalicio. Cuando eso ocurre, el nudo propietario consolida automáticamente el dominio pleno, sin otro trámite sucesorio sobre ese bien puntual. Por eso no es una forma de esquivar a los herederos para siempre.

Si el usufructuario es una persona jurídica, el límite es de cincuenta años desde la constitución, salvo que se haya pactado un plazo menor. Además, el usufructo se extingue si nadie lo usa durante diez años, sin importar la razón: incluso un desuso involuntario cuenta. También se extingue si se comprueba judicialmente un uso abusivo o una alteración de la sustancia del bien.

Extinguido el usufructo, caen también todos los derechos que el usufructuario hubiera constituido sobre él.

Cómo se ordena el análisis

Un caso de usufructo se revisa en este orden:

1. Definí la modalidad que se ajusta a tu objetivo: reservarte el uso, transmitirlo, o separarlo entre dos personas distintas.
2. Verificá la legitimación de quien constituye el usufructo: dueño, superficiario, comuneros.
3. Evaluá la legítima si hay herederos forzosos involucrados.
4. Documentá qué actos configurarían una alteración de la sustancia prohibida para ese bien en particular.
5. Si el usufructo es antiguo, verificá si operó alguna causal de extinción: muerte, diez años sin uso, límite de cincuenta años.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para evaluar el caso

Para analizar tu situación conviene reunir:

• El título de propiedad del bien sobre el que se quiere constituir, o ya existe, el usufructo.
• El acuerdo o testamento donde se establecen los términos del usufructo.
• Documentación sobre el uso efectivo del bien, si hay dudas sobre una posible extinción por no uso.
• Partidas que acrediten el vínculo familiar, si el usufructo se vincula con una planificación sucesoria.

Preguntas frecuentes