Art. 2085 CCyC: el reglamento del country puede limitar la venta de tu unidad, pero nunca impedirla

Comentario

La solución que da el Código es un equilibrio preciso: el reglamento puede limitar, pero no puede impedir, la libre transmisión de una unidad funcional. Es una distinción con consecuencias prácticas concretas. Una cláusula que exija, por ejemplo, cumplir ciertos requisitos formales para la transmisión, o dar aviso previo al consorcio, encuadra dentro de lo permitido. Una cláusula que directamente prohíba vender a determinadas personas sin ningún mecanismo alternativo, o que sujete la venta a una aprobación discrecional que el consorcio puede negar sin más, se acerca peligrosamente a impedir la transmisión, lo que la norma no permite.

La herramienta específica que el artículo menciona como límite lícito es el derecho de preferencia: el reglamento puede otorgar al consorcio de propietarios, o al resto de los propietarios de unidades privativas, la posibilidad de adquirir la unidad en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero, antes de que la venta a ese tercero se concrete. Este mecanismo le da a la comunidad de propietarios cierto control sobre quién se incorpora al conjunto, sin llegar a bloquear la venta: si nadie ejerce la preferencia, la transmisión al tercero sigue su curso.

Vale la pena notar que este artículo replica, en el contexto específico de los conjuntos inmobiliarios, un principio general del derecho de propiedad: las restricciones a la libre disposición de un bien son de interpretación restrictiva, y nunca pueden llegar al extremo de vaciar de contenido el derecho de propiedad en sí.

Cómo se usa en la práctica

Si el reglamento de tu conjunto inmobiliario incluye una cláusula sobre transmisión de unidades, revisá con precisión si establece una verdadera limitación (como un derecho de preferencia con plazos y condiciones claras) o si, en los hechos, funciona como una prohibición encubierta (una aprobación discrecional sin criterios objetivos, por ejemplo). Esta distinción es la que determina si la cláusula es válida o si excede lo que la ley permite.

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