Derecho de superficie en el Código Civil y Comercial, comentado

Qué es el derecho de superficie

Es un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, y que le da a su titular —el superficiario— la facultad de usar, gozar y disponer material y jurídicamente del derecho de plantar, forestar o construir, o de lo ya plantado, forestado o construido en el terreno, en el vuelo (el espacio aéreo) o en el subsuelo. Las modalidades concretas de ejercicio y el plazo se fijan en el título que lo constituye, dentro de los límites que marca la ley.

Dos modalidades distintas

El superficiario puede construir, plantar o forestar desde cero sobre el terreno ajeno, haciendo propio lo que resulte de esa actividad, o puede adquirir el derecho sobre construcciones, plantaciones o forestaciones ya existentes, atribuyéndosele su propiedad. En ambos casos, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada de quien es dueño del suelo: son dos titularidades distintas sobre el mismo inmueble, una sobre el suelo y otra sobre lo construido, plantado o forestado.

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Quién puede constituirlo

Solo pueden constituir un derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal sobre el inmueble. No cualquier persona con algún vínculo con el inmueble está habilitada para otorgarlo: tiene que ser, específicamente, quien ostenta alguno de estos tres derechos reales sobre él. Esta legitimación amplia —que incluye a la propiedad horizontal, no solo al dominio pleno tradicional— permite, por ejemplo, que el consorcio de un edificio ya constituido en propiedad horizontal otorgue un derecho de superficie sobre una terraza o un espacio común disponible, sin necesidad de modificar la estructura de propiedad ya existente sobre el resto del inmueble.

Cómo se extingue

El derecho de construir, plantar o forestar no dura indefinidamente ni depende solo del vencimiento del plazo pactado: la ley reconoce varias causales de extinción. Se extingue por renuncia expresa del superficiario, por vencimiento del plazo convenido, por el cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación (cuando la misma persona reúne la calidad de superficiario y de dueño del suelo), y por el no uso del derecho durante un plazo prolongado: diez años para el derecho a construir, y cinco años para el derecho a plantar o forestar. Esta última causal tiene un mensaje claro: constituir el derecho no alcanza si después no se ejerce dentro de un plazo razonable.

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