Art. 2117: plazos máximos
Cuánto puede durar un derecho de superficie según su objeto.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 2114 CCyC: qué es el derecho de superficie y por qué separa lo construido del terreno
Esta definición introduce una idea que suele sorprender a quien no está familiarizado con los derechos reales: se puede ser dueño de una construcción, una plantación o una forestación sin ser dueño del terreno donde están.
Respuesta directa
El art. 2114 CCyC define al derecho de superficie como un derecho real temporario, constituido sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular (el superficiario) la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo ya plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de ejercicio y el plazo de duración que establezca el título de constitución, dentro de los límites de la ley.
Texto oficial vigente
Concepto / Modalidades
Artículo 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. Artículo 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-14.
Comentario
El derecho de superficie recae sobre un inmueble ajeno, y le otorga a su titular —el superficiario— facultades amplias: uso, goce y disposición, tanto material como jurídica, del derecho de plantar, forestar o construir, o de lo que ya esté plantado, forestado o construido. El artículo es explícito en que este derecho puede ejercerse en tres planos distintos del inmueble: el terreno propiamente dicho, el vuelo (el espacio aéreo sobre él) y el subsuelo. Esto permite, por ejemplo, constituir un derecho de superficie limitado a construir en altura sobre un edificio existente, sin tocar el terreno en sí.
El art. 2115 complementa esta definición con las dos modalidades posibles. La primera es la modalidad "constitutiva": el superficiario construye, planta o foresta desde cero, y se hace propietario de lo que resulte de esa actividad. La segunda es la modalidad "traslativa": el derecho se constituye sobre construcciones, plantaciones o forestaciones que ya existen, atribuyéndole al superficiario la propiedad de ellas —útil, por ejemplo, cuando alguien compra específicamente un edificio ya construido sobre un terreno que sigue perteneciendo a otra persona—. En ambos casos, la ley es clara en un punto estructural: el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada de quien es dueño del suelo. No hay una sola propiedad dividida en partes, sino dos derechos reales distintos y simultáneos sobre el mismo inmueble.
Cómo se usa en la práctica
Este derecho se usa cada vez más en proyectos que no requieren comprar la tierra: parques de energía renovable instalados sobre terrenos de terceros, proyectos inmobiliarios donde el desarrollador construye sobre un lote que sigue perteneciendo a otro dueño, o explotaciones forestales de largo plazo. Si estás evaluando una operación así, definí con precisión desde el inicio si se trata de construir desde cero o de adquirir algo ya existente, porque eso determina cuál de las dos modalidades del art. 2115 aplica a tu caso.
Preguntas frecuentes
Si tengo un derecho de superficie sobre un terreno para construir, ¿el dueño del terreno deja de ser propietario mientras dure ese derecho?
No: el dueño del suelo mantiene su propia titularidad sobre el terreno. Lo que coexiste con esa propiedad es tu derecho separado sobre lo que construyas, plantes o forestes.
¿Puedo constituir un derecho de superficie solo sobre el espacio aéreo de un edificio, sin tocar el terreno?
Sí: la ley reconoce expresamente que este derecho puede ejercerse sobre el terreno, el vuelo o el subsuelo, lo que permite, por ejemplo, un derecho limitado a construir en altura.
¿Es lo mismo comprar una construcción ya hecha mediante un derecho de superficie, que construir yo mismo con ese derecho?
Son las dos modalidades que reconoce la ley: podés construir, plantar o forestar desde cero y hacerte propietario de eso, o adquirir el derecho sobre algo que ya existe, atribuyéndote su propiedad. Ambas están comprendidas dentro de la misma figura legal.
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