Art. 2114: concepto de superficie
El concepto y las modalidades del derecho de superficie, la base de este plazo.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 2117 CCyC: hasta 70 años para construir, hasta 50 para plantar o forestar
Estos plazos máximos son los que distinguen al derecho de superficie de la propiedad plena: por más que se pacte un plazo largo, este derecho siempre tiene una fecha de vencimiento, a diferencia del dominio sobre un inmueble.
Respuesta directa
El art. 2117 CCyC establece que el plazo convenido en el título de adquisición de un derecho de superficie no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones, y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, contados ambos desde la adquisición del derecho. El plazo pactado puede prorrogarse, siempre que la prórroga no lleve la duración total más allá de estos máximos legales.
Texto oficial vigente
Plazos
Artículo 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-14.
Comentario
La ley fija dos topes distintos según el objeto del derecho: setenta años para las construcciones, y cincuenta años para las forestaciones y plantaciones. La diferencia de plazos entre ambos objetos tiene una lógica de fondo: una construcción tiene, en principio, una vida útil más prolongada que una plantación o una forestación, y el plazo máximo legal refleja esa diferencia práctica entre los distintos tipos de aprovechamiento del derecho.
El cómputo del plazo empieza desde la adquisición del derecho de superficie, no desde que efectivamente se empieza a construir, plantar o forestar. Esto importa en la práctica: si el superficiario demora en comenzar la actividad para la que constituyó el derecho, ese tiempo de demora igual corre contra el plazo máximo disponible.
La norma permite prorrogar el plazo originalmente convenido, pero con un límite claro: la prórroga no puede hacer que la duración total supere los topes máximos de setenta o cincuenta años, según corresponda. No es un tope solo para el plazo inicial que se pueda esquivar prorrogando indefinidamente: es un límite absoluto sobre la duración total del derecho, contada desde su adquisición original.
Vale la pena relacionar este plazo con otra regla del mismo régimen: el derecho también se extingue por el no uso durante diez años (para construir) o cinco años (para plantar o forestar), un plazo independiente del máximo de duración total que fija este artículo. Esto significa que el superficiario no solo tiene que respetar el tope de setenta o cincuenta años desde la adquisición: si además deja pasar el plazo de no uso sin ejercer el derecho, puede perderlo por esa causal específica, incluso antes de que venza el plazo pactado.
Cómo se usa en la práctica
Al negociar la constitución de un derecho de superficie, definí el plazo pensando en el uso económico real que le vas a dar —por ejemplo, el período de amortización de una inversión en una construcción o una plantación—, pero siempre dentro de los topes legales. Si preveés la posibilidad de necesitar más tiempo del pactado inicialmente, dejá margen para una prórroga que, sumada al plazo original, no supere el máximo legal correspondiente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pactar un derecho de superficie por cien años si ambas partes están de acuerdo?
No: el plazo máximo legal para construcciones es de setenta años, y las partes no pueden acordar un plazo mayor, aunque estén de acuerdo en hacerlo.
Constituí el derecho hace diez años y todavía no empecé a construir, ¿el plazo sigue corriendo igual?
Sí: el plazo se cuenta desde la adquisición del derecho de superficie, no desde que efectivamente comenzás la construcción, la plantación o la forestación.
Tengo un derecho de superficie por cuarenta años para una construcción, ¿puedo prorrogarlo por otros cuarenta más?
No en su totalidad: la prórroga solo es válida hasta el máximo de setenta años en total desde la adquisición del derecho, así que en tu caso la prórroga posible sería, como máximo, de treinta años adicionales.
¿El plazo máximo es el mismo si constituyo el derecho para plantar frutales que si lo constituyo para construir un galpón?
No: la ley distingue según el objeto del derecho. Para construcciones, el máximo es de setenta años; para forestaciones y plantaciones, el máximo es de cincuenta años, aunque se trate de cultivos de ciclo largo como los frutales.
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