Art. 2216 CCyC: los deberes del acreedor que recibe un inmueble en anticresis

Comentario

El artículo combina, en un mismo texto, las facultades y los deberes del acreedor anticresista, y conviene leerlos juntos porque se condicionan mutuamente. Como facultad, puede percibir los frutos de la cosa y explotarla él mismo, o puede optar por darla en arrendamiento a un tercero en lugar de explotarla directamente. Si la cosa es un inmueble, puede incluso habitarlo personalmente; si es una cosa mueble registrable, puede utilizarla, imputando como si fuera un fruto el alquiler que un tercero pagaría por usarla. La norma le da al acreedor, entonces, un menú amplio de formas de aprovechar la cosa mientras dure la garantía, siempre con la misma finalidad: generar un rendimiento que se impute a la deuda.

Ese margen de acción amplio tiene, como contrapartida, un deber central que el mismo artículo pone primero: el acreedor debe conservar la cosa. No es un simple poseedor: tiene a su cargo el cuidado del bien ajeno mientras dure la garantía, y ese deber de conservación es la base de todo lo demás que la norma exige.

El párrafo siguiente —que completa este mismo artículo— agrega dos exigencias adicionales que conviene tener presentes: salvo pacto en contrario, el acreedor no puede modificar el destino de la cosa ni hacer cambios que impidan al deudor, una vez pagada la deuda, volver a explotarla como antes lo hacía; y su administración se rige por las reglas del mandato, respondiendo por los daños que ocasione. Es un estándar de conducta exigente: el acreedor administra un bien ajeno, no un bien propio, y tiene que actuar en consecuencia.

La consecuencia del incumplimiento es, quizás, lo más importante de todo el artículo para quien entregó su inmueble en garantía: si el acreedor incumple estos deberes, la ley no se limita a darle al deudor una acción de daños. El incumplimiento extingue la garantía directamente, y obliga al acreedor a restituir la cosa a quien esté legitimado para reclamarla. Es una protección fuerte a favor de quien constituyó la anticresis: el acreedor que administra mal, que no conserva la cosa, o que la explota más allá de lo pactado, puede perder la garantía entera como consecuencia de su propio incumplimiento.

Cómo se usa en la práctica

Antes de constituir una anticresis, conviene pactar con precisión qué modalidad de aprovechamiento va a usar el acreedor —explotación directa, arrendamiento a un tercero, habitación personal— y dejar documentado el estado y el destino de la cosa al momento de la entrega, para poder comparar más adelante si el acreedor respetó su deber de no alterarlo. Si sos quien entregó el inmueble, llevar un seguimiento de cómo lo administra el acreedor te da elementos concretos para invocar esta causal de extinción si las cosas no se hacen como corresponde.

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