Le di la posesión de mi inmueble a un acreedor en garantía: qué puede y qué no puede hacer

Qué puede hacer el acreedor con tu inmueble

El acreedor que recibe la posesión tiene facultades concretas para cobrarse. La ley le permite lo siguiente:

1. Percibir los frutos que el inmueble produzca e imputarlos a tu deuda: primero a gastos e intereses, y recién después al capital.
2. Explotarlo él mismo o darlo en arrendamiento a un tercero en lugar de explotarlo directamente.
3. Habitarlo personalmente, si se trata de un inmueble apto para vivienda.
4. Administrarlo conforme a las reglas del mandato, lo que implica un estándar de cuidado sobre un bien que sigue siendo tuyo, no suyo.

Lo que el acreedor no puede hacer sin tu acuerdo

La herramienta más importante si el acreedor no cumple es la extinción de la garantía. El incumplimiento de sus deberes de conservación y administración extingue directamente la garantía y lo obliga a restituirte el inmueble. No hace falta demostrar un daño enorme ni esperar a que la situación empeore: acreditar el incumplimiento de esos deberes puntuales alcanza para reclamar la restitución del bien.

Cuánto puede durar y cómo se reparten los gastos

El plazo de la anticresis no puede exceder los diez años si se trata de un inmueble, o cinco años si es una cosa mueble registrable. Si vos mismo tenías sobre el inmueble un derecho real de duración menor a ese plazo, la anticresis se acaba junto con la extinción de ese derecho.

Pasado el plazo pactado, o el máximo legal, lo que ocurra antes, tenés derecho a que te restituyan la posesión del inmueble. Los gastos, mientras tanto, se reparten de esta manera:

1. Los gastos necesarios de conservación del inmueble corren por tu cuenta como titular del bien, aunque el acreedor los haya adelantado.
2. Las contribuciones y cargas del inmueble, como impuestos y tasas, están a cargo del acreedor mientras tiene la posesión.
3. Los gastos útiles que el acreedor haga solo puede reclamártelos hasta el límite del mayor valor que le hayan dado al inmueble.

Qué hacer si sospechás un incumplimiento

1. Documentá el estado del inmueble al momento de entregarlo, si todavía estás a tiempo, o reconstruilo con la prueba disponible si la anticresis ya está en curso.
2. Llevá un seguimiento de cómo el acreedor administra y explota la cosa, incluidos los frutos que percibe y cómo los imputa a tu deuda.
3. Reuní prueba de cualquier deterioro, cambio de destino no pactado o mala administración que hayas detectado.
4. Evaluá con asesoramiento si el incumplimiento alcanza para reclamar la extinción de la garantía y la restitución del inmueble.

Y estos son los errores que conviene evitar:

• No asumas que entregar la posesión significa perder la propiedad: seguís siendo el dueño del inmueble durante toda la anticresis.
• No dejes de controlar cómo el acreedor imputa los frutos a tu deuda: la ley exige que se apliquen primero a gastos e intereses, y recién después al capital.
• No toleres sin cuestionar cambios en el destino del inmueble que no hayas pactado expresamente: podés estar frente a un incumplimiento que extingue la garantía.
• No dejes pasar el plazo máximo legal sin reclamar la restitución si el acreedor no te devuelve la posesión espontáneamente.

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