Crédito hipotecario
La guía práctica completa sobre créditos hipotecarios y qué pasa si no podés pagar las cuotas.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 2205 CCyC: la hipoteca no te saca la casa, solo la grava
Que tu casa tenga una hipoteca no significa que dejaste de ser dueño: seguís viviendo ahí y disponiendo de ella con las limitaciones propias de la garantía, y solo si dejás de pagar el acreedor puede ejecutarla.
Respuesta directa
El art. 2205 CCyC define la hipoteca como el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente, y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. El art. 2206 habilita a constituir hipoteca a los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. El art. 2207 permite a un condómino hipotecar la cosa por su parte indivisa, y el acreedor hipotecario puede ejecutar esa parte sin esperar el resultado de la partición, que mientras subsista la hipoteca le es inoponible si se realiza extrajudicialmente sin su consentimiento expreso. El art. 2208 exige escritura pública para constituir la hipoteca, salvo disposición legal en contrario, y admite que la aceptación del acreedor sea posterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y antes de la registración.
Texto oficial vigente
Concepto / Legitimación / Hipoteca de parte indivisa / Forma del contrato constitutivo
Art. 2205. Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Art. 2206. Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Art. 2207. Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Art. 2208. Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación — verificado el 2026-09-13.
Comentario
El art. 2205 define con precisión qué es la hipoteca: un derecho real de garantía sobre uno o más inmuebles que siguen en poder del constituyente —a diferencia de otras garantías reales como la prenda, en la hipoteca no hay desplazamiento de la cosa—. Lo que la norma le da al acreedor son dos facultades concretas que solo se activan ante el incumplimiento del deudor: la persecución (puede perseguir el inmueble aunque haya pasado a manos de un tercero) y la preferencia (cobra antes que otros acreedores comunes, con el producido de la venta del bien).
El art. 2206 fija quiénes pueden constituir una hipoteca: los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. No hace falta ser dueño pleno y exclusivo del inmueble para hipotecarlo.
El art. 2207 desarrolla el caso del condominio: un condómino puede hipotecar únicamente su propia parte indivisa, sin necesitar el acuerdo de los demás condóminos. Y el acreedor hipotecario tiene una protección importante: puede ejecutar esa parte indivisa sin esperar el resultado de una eventual partición del condominio. Es más, mientras la hipoteca subsista, una partición extrajudicial del condominio no le es oponible si el acreedor no prestó su consentimiento expreso —evitando que los condóminos vacíen de contenido la garantía mediante una partición hecha a sus espaldas.
El art. 2208 fija la forma: la hipoteca se constituye por escritura pública, salvo que una disposición legal exija otra cosa. La norma da flexibilidad en un punto: la aceptación del acreedor puede otorgarse después de la escritura del constituyente, siempre que se haga con la misma formalidad (también por escritura pública) y antes de que la hipoteca se registre.
Cómo se usa en la práctica
Si vas a constituir (o te van a exigir) una hipoteca, verificá primero que quien la constituye tenga alguno de los derechos reales habilitados por el art. 2206, y que el contrato se otorgue por escritura pública. Si el inmueble está en condominio, cada condómino solo puede hipotecar su propia parte, no la cosa entera sin el resto. La guía completa está en tengo un crédito hipotecario y no puedo pagar de este sitio.
Preguntas frecuentes
Si constituyo una hipoteca sobre mi casa, ¿sigo siendo el dueño mientras pago el crédito?
Sí: la hipoteca es una garantía que recae sobre el inmueble, pero este continúa en poder del constituyente; el acreedor solo puede ejecutarla si hay incumplimiento.
Soy condómino de un campo junto a mis hermanos, ¿puedo hipotecar el campo entero para sacar un crédito?
No: solo podés hipotecar tu propia parte indivisa, no la cosa entera, salvo que todos los condóminos constituyan la hipoteca en conjunto.
¿Alcanza con un contrato privado firmado entre las partes para constituir una hipoteca válida?
No: el art. 2208 exige escritura pública para constituir la hipoteca, salvo que una disposición legal específica establezca otra formalidad.
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