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Hipoteca, prenda y leasing: qué podés hacer con el bien y qué riesgo corrés
Cuando un crédito está garantizado con un bien, lo que importa es quién lo tiene, qué puede hacer cada parte con él y cómo se ejecuta si no se paga. Estas cuatro guías responden esas preguntas para un inmueble hipotecado, una cosa prendada, un auto o maquinaria con prenda con registro y un leasing.
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- CABA y Provincia de Buenos Aires
Las guías
Elegí la garantía que tenés para ver sus límites, sus plazos y el camino si no podés pagar.
- Crédito hipotecarioLa hipoteca es una garantía sobre tu inmueble, no una venta anticipada: seguís siendo dueño, y solo ante el incumplimiento el acreedor puede ejecutarla.
- Prenda de un bienEn la prenda hay que entregar la cosa al acreedor, que no puede usarla sin tu permiso; si no pagás, la ejecución exige subasta con 10 días de aviso.
- Prenda con registro: mis límitesEl bien sigue en tu poder, pero con límites concretos: no podés venderlo, prendarlo de nuevo ni trasladarlo sin avisar al acreedor.
- Leasing de vehículo o maquinariaSi te atrasás con el canon, te pueden secuestrar el bien con solo 5 días de aviso previo, y el contrato queda resuelto automáticamente.
Hipoteca, prenda y leasing, en corto
La hipoteca es una garantía sobre inmuebles que siguen en poder de quien la constituyó. Ante el incumplimiento, el acreedor puede perseguir el inmueble y cobrarse con preferencia, pero para ejecutarlo necesita iniciar un proceso judicial. Se constituye por escritura pública, y los efectos de su registro se conservan por 35 años si no se renueva.
En la prenda hay que entregar la cosa; sin esa tradición el derecho real no se constituye. La vía de ejecución por defecto es la subasta pública, con diez días de anticipación, y el remanente después de cubrir deuda, gastos e intereses corresponde al deudor. También puede darse en garantía un crédito, notificando al deudor de ese crédito.
La prenda con registro deja el bien en tu poder, pero con límites. Y el leasing combina alquiler y compra eventual: el dominio sigue siendo del dador y el tomador no puede vender ni gravar el bien.
Quién tiene el bien y qué puede hacer cada parte
Prenda no es lo mismo que hipoteca
En la prenda se entrega la cosa al acreedor o a un tercero de confianza mutua; en la hipoteca el inmueble sigue en poder del deudor. Ver prenda y hipoteca.
Prenda común no es lo mismo que prenda con registro
En la común el acreedor no puede usar la cosa sin tu consentimiento, salvo para conservarla. En la prenda con registro vos seguís usando el bien, pero no podés prendarlo de nuevo sin autorización escrita ni venderlo salvo que el comprador asuma la deuda. Ver prenda con registro.
Prenda con registro no es lo mismo que leasing
Con la prenda el bien es tuyo y está gravado; con el leasing el dominio es del dador y vos tenés el uso con opción de compra. Ver leasing.
Un punto de la prenda con registro que suele subestimarse: el privilegio del acreedor se extiende, salvo pacto en contrario, a los frutos, productos y rentas del bien y a la indemnización de un seguro. Además, ciertas conductas, como trasladar el bien sin avisar al registro, abandonarlo o deteriorarlo, están tipificadas como delito, con pena de prisión de quince días a un año.
Qué pasa si no podés pagar
- Hipoteca: el atraso no te desaloja automáticamente; la ejecución requiere un proceso judicial, con sus etapas y defensas. Antes conviene reunir el estado de la deuda y evaluar refinanciación, acuerdo de pago o defensa.
- Prenda: verificá que la subasta se haya anunciado con diez días de anticipación, salvo procedimiento distinto pactado al constituirla, y pedí la rendición de cuentas después de la venta.
- Leasing: el dador puede pedir el secuestro inmediato del bien mueble con el contrato inscripto y una intimación de al menos cinco días, o ir por la vía ejecutiva por el canon impago. Con el secuestro el contrato queda resuelto.
En el leasing, la opción de compra recién se puede ejercer cuando se pagó tres cuartas partes del canon total, salvo que el contrato fije un momento anterior. Ejercerla no transmite el dominio: eso ocurre cuando además se paga el precio de ejercicio pactado. Conviene llevar el contrato, el registro de pagos y cualquier intimación con su fecha exacta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hipotecar solo mi parte de una casa en condominio?
Sí, tu parte indivisa, sin necesitar el acuerdo de los demás condóminos; el acreedor podrá ejecutar esa parte sin esperar una partición. Ver crédito hipotecario.
Quiero vender un auto con prenda con registro, ¿puedo hacerlo?
Solo si el comprador se hace cargo de la deuda garantizada, con la transferencia anotada en el registro y notificada al acreedor. Ver prenda con registro.
Me anunciaron un remate de lo que di en prenda con cinco días de aviso, ¿es válido?
No, salvo que hayan pactado un procedimiento especial al constituir la prenda: la ley exige diez días de anticipación para la subasta pública. Ver prenda.
¿Puedo comprar el bien al final del leasing aunque el contrato no diga nada?
Sí, una vez que pagaste tres cuartas partes del canon total, según lo pactado para el precio de ejercicio. Ver leasing.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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