Cláusulas, locaciones y asociaciones entre empresas: cuando el contrato comercial se tensa

Las guías

Cada guía baja a un caso concreto, con los pasos para actuar y la documentación que conviene reunir.

• Cláusula penal excesivaUn juez puede reducir una cláusula penal comercial cuando el monto es desproporcionado y hay un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.
• Arbitraje como forma de resolver un conflictoEl arbitraje excluye a los jueces del conflicto, pero cinco materias nunca pueden someterse a él, y todo laudo contrario a derecho admite revisión judicial.
• Cesión de posición contractualPodés transferir todos tus derechos y obligaciones de un contrato a un tercero, si la otra parte lo consiente, con garantías y plazos concretos.
• Conflictos en shopping centerFondo de comercialización, horario obligatorio y exclusividad de rubro son cláusulas típicas de un shopping center, con multas propias si se incumplen.
• Locación de maquinariaAlquilar maquinaria o equipos entre empresas genera obligaciones concretas: qué pasa si el bien tiene fallas o si el locatario deja de pagar el canon.
• Incumplimiento en una UTECuando una empresa asociada en la UTE incumple sus obligaciones, las demás no responden solidariamente sino de forma mancomunada.
• Joint venture no societariaLa joint venture no societaria permite a dos empresas colaborar en un proyecto puntual sin crear una sociedad, con reglas claras de gobierno y salida.

Qué casos atendemos

Intervenimos en cláusulas conflictivas y en vínculos de largo plazo entre empresas, como locaciones y asociaciones.

• Cláusula penal excesiva que te reclaman cobrarAnalizamos el monto de la multa frente al incumplimiento real y planteamos su reducción cuando resulta desproporcionada.
• Conflicto que el contrato manda resolver por arbitrajeRevisamos la cláusula arbitral, su alcance y el procedimiento previsto para decidir si el conflicto va a arbitraje o a la justicia.
• Cesión de la posición contractual a otra empresaEvaluamos las condiciones para ceder o recibir la posición en el contrato y la conformidad que hace falta de la otra parte.
• Joint venture no societaria entre empresasArmamos o revisamos la estructura de un joint venture y reclamamos por los incumplimientos de alguno de los participantes.
• Incumplimiento entre empresas de una unión transitoriaAnalizamos el contrato de unión transitoria y las obligaciones de cada integrante para reclamar o responder por los incumplimientos.
• Alquiler de un local en un shopping centerRevisamos el contrato del local, el canon y las cargas comunes, y asesoramos al locador o al locatario en el conflicto.
• Locación de maquinaria o equipos comercialesRevisamos el contrato, el estado de los equipos entregados y las cuentas del alquiler para reclamar o defender según el caso.

Qué reúne este tema y por dónde empezar

Los siete casos de este tema comparten un punto de partida: el contrato manda, y la ley completa lo que las partes no resolvieron. Por eso el primer paso es siempre el mismo, leer el contrato completo con sus anexos y ubicar la cláusula que dispara el conflicto: la pena, el convenio arbitral, el régimen de decisiones, el procedimiento de rescisión o el reparto de aportes.

La contraparte suele invocar lo que firmaste: que la pena se pactó de común acuerdo, que el arbitraje excluye a los jueces, que cada empresa responde solo por su parte o que el procedimiento de salida no se siguió. Cada guía muestra qué parte de ese argumento resiste y cuál tiene límites, como el control judicial que subsiste sobre una pena o sobre un laudo.

El camino habitual es ordenar la prueba, intimar por escrito y, recién entonces, decidir entre negociar, arbitrar o litigar. Conviene apurarse antes de dar un paso irreversible: dejar el local sin seguir el procedimiento pactado, suspender pagos sin reclamo previo o tomar una decisión en una UTE sin revisar si exige unanimidad.

Qué guía corresponde a cada situación

Qué suele trabar estos reclamos

El error más común es dar por cierto que un monto alto alcanza para reducir una pena. El art. 794 del Código Civil y Comercial exige a la vez un monto desproporcionado y un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, y la Cámara Comercial llegó a corregir una rebaja del 80% por excesiva. Está desarrollado en cláusula penal excesiva.

Otro obstáculo es el abandono unilateral. Quien cierra un local en un shopping sin seguir el procedimiento de rescisión pactado se expone a la multa por resolución anticipada y a la multa diaria por no abrir, como explica la guía del local en un shopping center. En la locación de maquinaria, en cambio, conviene reclamar formalmente la reparación antes de suspender pagos.

En las asociaciones, el obstáculo es el régimen de decisiones: salvo pacto en contrario, los acuerdos de una UTE se toman por unanimidad y la solidaridad entre integrantes no se presume. Y en el arbitraje, hay cinco materias que nunca pueden ir a árbitros, entre ellas los contratos por adhesión, según la guía de arbitraje.

Qué documentación juntar

La documentación base es el contrato completo, con anexos, y la prueba de lo que pasó después. Según el caso, se agrega alguno de estos elementos:

• El contrato constitutivo de la UTE, con su inscripción registral, y el detalle de la participación de cada integrante (guía de UTE).
• El acta de entrega y restitución del local y los comprobantes de pago del canon y del fondo de comercialización (guía de shopping).
• Remitos, facturas e historial de pagos, que pueden probar la locación aun sin contrato escrito (guía de maquinaria).
• La conformidad escrita de la otra parte y cualquier pacto de responsabilidad residual (guía de cesión).
• El convenio arbitral, el reglamento de la entidad y el laudo, si ya se dictó (guía de arbitraje).
• Cartas de intención y memorandos previos al contrato definitivo (guía de joint venture).

Preguntas frecuentes