Tengo un local en un shopping center y hay conflicto por sus cláusulas atípicas

Un contrato atípico, no una simple locación

Los tribunales reconocen que el contrato de shopping center combina obligaciones de tres tipos: las propias de la locación, como el pago del canon y la cesión de uso y goce; las de un contrato de servicios, por los que presta el centro comercial; y las que surgen de la conexidad del sistema, como el fondo de promoción y publicidad o los horarios extendidos.

Esa naturaleza mixta es lo que justifica que el centro comercial imponga condiciones que una locación común no tendría. También explica por qué el art. 1221 del Código Civil y Comercial, sobre resolución anticipada de la locación, no se aplica directamente sin analizar antes qué tipo de contrato se firmó.

Las tres cláusulas atípicas más frecuentes

Estas son las que conviene ubicar en tu contrato y en sus anexos:

• Fondo de comercialización (o de promoción y publicidad): obliga a los locatarios a contribuir con un porcentaje para la publicidad conjunta del centro comercial, con independencia de si el local promociona o no su propio negocio.
• Horario obligatorio: exige mantener el local abierto durante todo el horario de funcionamiento del shopping, bajo pena de una multa diaria si se incumple.
• Exclusividad de rubro: impide al centro comercial instalar otro local del mismo rubro en el mismo predio o, según el contrato, limita al propio locatario a ese rubro exclusivamente.

Lo que cuesta dejar el local antes de tiempo

Cuando un locatario cierra el local o restituye las llaves antes de la fecha pactada, sin seguir el procedimiento de rescisión previsto en el contrato, se expone a las multas contractuales por resolución anticipada. Suelen calcularse multiplicando un valor mínimo mensual por los meses que faltan hasta la fecha de finalización.

Además, corre la multa diaria por incumplir la apertura obligatoria mientras el local permaneció cerrado. Las dos se suman, y por eso la decisión de irse se toma con el contrato en la mano: el procedimiento de rescisión pactado es lo que separa una salida ordenada de un abandono unilateral.

Cómo actuar, seas locatario o centro comercial

1. Identificá qué cláusulas atípicas tiene tu contrato: fondo de comercialización, horario obligatorio, exclusividad de rubro, y sus multas específicas.
2. Si vas a dejar el local, seguí el procedimiento de rescisión previsto en el contrato antes de restituir las llaves, para evitar la multa por abandono unilateral.
3. Si sos el centro comercial y hay un incumplimiento, documentá la fecha exacta de cierre o abandono y calculá la multa según lo pactado en el anexo correspondiente.
4. Revisá si alguna cláusula podría calificarse como abusiva en los términos del art. 988 del Código Civil y Comercial, antes de asumir que todo lo firmado es exigible sin más.

Documentación para evaluar el caso

Sea un reclamo de multa o un incumplimiento del centro comercial, reuní:

• El contrato de shopping center completo, con todos sus anexos: fondo de comercialización, horarios, exclusividad de rubro y multas.
• El acta de entrega y restitución del local, si ya se produjo.
• El intercambio de cartas documento sobre la rescisión o el reclamo de la multa.
• Los comprobantes de pago del canon, las expensas y los aportes al fondo de comercialización.

Preguntas frecuentes