Art. 1994 CCyC: la mayoría de los condóminos decide, si no hay uso común posible

Comentario

El art. 1993 identifica el punto de quiebre que dispara la necesidad de una decisión colectiva: cuando el uso y goce en común de la cosa condominial deja de ser posible —sea por la naturaleza misma de la cosa (una sola casa que no se puede repartir en el uso simultáneo de todos), sea porque algún condómino se opone—, los condóminos deben reunirse en asamblea para decidir cómo administrarla.

El art. 1994 fija las reglas de esa asamblea. Primero, un requisito de forma que protege a todos los condóminos: deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados en forma fehaciente y con anticipación razonable —una asamblea armada de apuro o sin avisar correctamente a todos corre el riesgo de no ser válida—. Segundo, la regla de decisión: no se vota "por cabeza" (un condómino, un voto), sino por el valor de las partes indivisas: la mayoría absoluta computada de ese modo obliga a todos, incluso si esa mayoría corresponde a un solo condómino con una parte mayoritaria. Y para el caso —poco frecuente pero previsto— de que el cómputo dé un empate, la ley resuelve con una solución curiosa pero efectiva: decide la suerte (un sorteo).

El art. 1987 ofrece, en cambio, una salida preventiva al conflicto que dispara la asamblea: los condóminos pueden convenir de antemano un uso alternado de la cosa común (por turnos), o directamente un uso exclusivo y excluyente de cada uno sobre partes materiales determinadas (por ejemplo, si son varios los que comparten un campo, que cada uno use en exclusiva un lote determinado). Acordar esto de entrada evita tener que llegar a la instancia de asamblea forzosa.

El art. 1995 resuelve una pregunta práctica sobre los frutos que produce la cosa común (una renta, una cosecha): a falta de un acuerdo distinto, se dividen en proporción al interés (la parte indivisa) de cada condómino, no en partes iguales entre todos.

Sobre el final del condominio, el art. 1996 remite —para la partición— a las reglas de la división de la herencia, en todo lo que sean compatibles, evitando duplicar un régimen ya existente en el Código. Y el art. 1998 aclara un supuesto que podría generar dudas: cuando uno de los condóminos termina adquiriendo la propiedad de toda la cosa (por ejemplo, comprándoles su parte a los demás), eso también se considera una forma de partición, con los efectos que corresponden a esa figura.

Por último, el art. 1984 fija el alcance general de todo este régimen: sus normas se aplican subsidiariamente a cualquier situación de comunión de derechos reales o de otros bienes que no tenga una regla legal o convencional propia, y a su vez el condominio se nutre, en lo que le falte, de las normas que regulan el dominio.

Cómo se usa en la práctica

Si el uso común de un bien en condominio se volvió imposible por un desacuerdo entre los condóminos, convocá formalmente a una asamblea, con la citación fehaciente y la anticipación que exige la ley: una decisión tomada sin ese requisito puede ser cuestionada. Y recordá que el peso del voto lo da la parte indivisa de cada uno, no la cantidad de personas. La guía completa está en condominio de un bien entre varios dueños de este sitio.

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