Art. 1036 CCyC: se puede reducir la garantía de saneamiento, pero con límites

Comentario

El art. 1036 fija el principio de fondo: la garantía de saneamiento (que cubre tanto la evicción como los vicios ocultos) existe por el solo efecto de la ley, aunque nadie la haya pactado. Pero no es una garantía de orden público inquebrantable: las partes pueden aumentarla, disminuirla o directamente suprimirla por acuerdo —sujeto, eso sí, a los límites del art. 1038, que ya vimos en la ficha del art. 1033: esas cláusulas no valen si el enajenante conocía o debía conocer el riesgo, o si actúa profesionalmente en esa actividad frente a un adquirente que no lo hace—.

El art. 1037 agrega una herramienta interpretativa importante para cualquier discusión sobre el alcance real de una cláusula de este tipo: las cláusulas que suprimen o disminuyen la garantía son de interpretación restrictiva. Esto significa que, ante una cláusula ambigua o de alcance dudoso, el criterio judicial debe inclinarse por la lectura que menos reduce la protección del adquirente, no por la que más lo desprotege.

El art. 1035 resuelve una situación menos frecuente pero relevante: alguien que recibió algo gratuitamente (una donación, por ejemplo) puede igual beneficiarse de las acciones de saneamiento que tenían sus antecesores en la cadena de transmisiones onerosas —si el donante, a su vez, había comprado ese bien con un problema de título, el donatario puede accionar contra quien se lo vendió al donante—.

Ya frente a un incumplimiento concreto, el art. 1039 le da al acreedor de la garantía un menú de tres opciones, no una única vía obligatoria: reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios (la solución "en especie"), reclamar un bien equivalente si la cosa es fungible, o directamente declarar la resolución del contrato —con dos excepciones puntuales, los arts. 1050 y 1057, que restringen la resolución en ciertos supuestos de evicción parcial o de vicios menores—. El art. 1040 suma, a esas tres opciones, el derecho a la reparación de los daños, aunque con cuatro excepciones que liberan al enajenante: que el propio adquirente conociera o pudiera conocer el riesgo, que el enajenante no lo conociera ni pudiera conocerlo, que la transmisión fuera expresamente a riesgo del adquirente, o que la adquisición viniera de una subasta judicial o administrativa. Ninguna de las dos primeras excepciones, sin embargo, puede invocarla el enajenante que actúa profesionalmente en esa actividad frente a un adquirente que no lo hace: el mismo criterio protector del consumidor no profesional que ya aparecía en el art. 1038.

Por último, el art. 1041 resuelve una duda práctica frecuente cuando se venden varios bienes juntos: si se enajenaron como conjunto (por ejemplo, un fondo de comercio completo), la responsabilidad por saneamiento es indivisible —afecta al todo—; si se enajenaron separadamente, es divisible, aunque hayan tenido un precio único pactado en el mismo acto.

Cómo se usa en la práctica

Antes de aceptar una cláusula que reduce o excluye la garantía de saneamiento en un contrato, verificá si el vendedor actúa profesionalmente en esa actividad: si es así, esa cláusula tiene muchas menos chances de sostenerse frente a un reclamo posterior. Y si ya sufrís un problema de título o un vicio oculto, tenés más de un camino disponible: no estás obligado a resolver el contrato si preferís que se subsane el defecto. La guía completa está en garantía por evicción de este sitio.

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