Garantía por evicción: qué hacer si un tercero reclama lo que compraste

Quién te garantiza, y cuándo no puede excluirlo

Todo el que te transmitió algo a título oneroso está obligado a esta garantía, y también sus antecesores en la cadena de transmisiones si a su vez transfirieron el bien de forma onerosa. Aunque las partes pueden pactar reducir o suprimir esta garantía, esas cláusulas no valen si el vendedor conocía o debía conocer el riesgo, o si actúa profesionalmente en esa actividad y vos no.

Qué cubre la garantía, y qué queda afuera

Cubre cualquier turbación de tu derecho —total o parcial— cuya causa sea anterior o contemporánea a tu compra, los reclamos de terceros por propiedad intelectual o industrial (salvo que vos mismo hayas dado las especificaciones que generaron el problema), y las turbaciones de hecho que cause el propio vendedor. No cubre las turbaciones de hecho de terceros ajenos al vendedor, las que provienen de un cambio legal, ni —en principio— la evicción de un derecho anterior a tu compra que recién se consolidó después, salvo que eso te genere un desequilibrio económico desproporcionado.

El paso que no podés saltearte: citar al garante

Si un tercero te demanda por algo que compraste, tenés que citar formalmente a tu vendedor a ese juicio, dentro del plazo que fija la ley procesal. Si no lo hacés, o lo hacés tarde, perdés el derecho a reclamarle por evicción. Si tu vendedor se allana al reclamo del tercero y vos decidís seguir litigando por tu cuenta y perdés, tampoco podés cobrarle los gastos de esa defensa. Y si te allanás vos mismo sin su conformidad, en principio también perdés la garantía, salvo que puedas probar que de todos modos no tenías defensa válida.

No estás obligado a resolver el contrato: hay otras opciones

Frente a un problema de título (o, en la otra rama de esta misma garantía, un vicio oculto), la ley no te deja con un único camino. Podés elegir entre pedir el saneamiento del título o la subsanación del vicio, reclamar un bien equivalente si lo que compraste es fungible, o directamente declarar la resolución del contrato. Además de esa opción, tenés derecho a la reparación de los daños, salvo en cuatro situaciones puntuales: que vos mismo conocieras o pudieras conocer el riesgo, que tu vendedor no lo conociera ni pudiera conocerlo, que hayas comprado expresamente a tu propio riesgo, o que la adquisición viniera de una subasta judicial o administrativa. Ninguna de las dos primeras excepciones lo protege, sin embargo, si tu vendedor actúa profesionalmente en esa actividad y vos no.

Cuándo procede la resolución, y cuándo se extingue la garantía

La resolución del contrato no procede frente a cualquier problema de título: la ley la reserva para cuando el defecto es tan grave que, de haberlo sabido, no habrías comprado o habrías pagado bastante menos, o para cuando una sentencia o un laudo ya definieron la evicción en tu contra. Y hay una forma en la que esta garantía se extingue por el simple paso del tiempo: si tu propio derecho termina consolidándose por prescripción adquisitiva, la garantía deja de tener sentido, porque ya nadie puede discutirte válidamente la propiedad.

Si en la cadena de ventas hubo más de un vendedor sucesivo antes de llegar a vos, podés reclamarle a cualquiera de ellos: todos responden como obligados concurrentes, cada uno por el total. Distinto es el caso de varios copropietarios que te vendieron juntos, en un mismo acto: ahí cada uno solo responde en proporción a su parte, salvo que hayan pactado expresamente responder de forma solidaria. Y ningún vendedor puede excusarse diciendo que él mismo ignoraba el problema: la ignorancia o el error del obligado no lo libera, salvo que ustedes hayan acordado expresamente lo contrario.

Cláusulas que reducen la garantía: se interpretan a tu favor

Aunque una cláusula de exclusión o reducción de la garantía sea válida (porque no cae en los supuestos del art. 1038), su alcance no se interpreta de manera amplia: ante cualquier duda sobre qué abarca exactamente, la ley manda interpretarla de forma restrictiva, en el sentido que menos reduce tu protección como adquirente. Y si lo que recibiste fue una donación u otro acto gratuito, no quedás desprotegido por eso: podés ejercer, en tu propio beneficio, las mismas acciones de saneamiento que tenía quien te lo transmitió frente a sus propios antecesores en la cadena de ventas. Por último, si el problema surge de la compra de varios bienes a la vez: si los compraste como un conjunto único, la responsabilidad del vendedor es indivisible; si los compraste por separado —aunque hayan tenido un precio único en el mismo acto—, es divisible entre ellos.

Cómo se ordena el análisis

1. Identificá con precisión la causa del reclamo del tercero y si es anterior o contemporánea a tu compra.
2. Verificá si hay una cláusula de exclusión de garantía en tu contrato, y si el vendedor actúa profesionalmente en esa actividad.
3. Si te demandan, citá formalmente a tu vendedor al proceso dentro del plazo procesal, sin demoras.
4. Documentá los gastos de tu defensa desde el inicio, para el eventual reclamo posterior.
5. No te allanes a la demanda del tercero sin la conformidad expresa de tu garante.
6. Antes de resolver el contrato, evaluá si te conviene más pedir el saneamiento del título o un bien equivalente.
7. Si tu contrato tiene una cláusula de exclusión de garantía de alcance dudoso, recordá que se interpreta restrictivamente, a tu favor.
8. Si hubo varios vendedores sucesivos o copropietarios que vendieron juntos, identificá si responden en forma concurrente o solo proporcional a su parte.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para evaluar el caso

• El contrato de adquisición, con cualquier cláusula sobre garantía de saneamiento.
• La demanda o el reclamo del tercero, con la fecha y la causa invocada.
• Prueba de haber citado (o no) al garante, y en qué momento.
• Comprobantes de los gastos de defensa afrontados.

Preguntas frecuentes