Un heredero vive en la casa de la herencia y no paga nada

La regla: quien usa solo el bien, compensa a los demás

Mientras no hay partición, la herencia es una masa común. Ningún heredero puede atribuirse el derecho exclusivo sobre uno de los bienes, y el uso y goce corresponde por igual a todos. El beneficio que uno obtiene de la cosa común frente a los demás se compensa en dinero. Esa es la base de lo que se reclama.

La Sala H de la Cámara Civil lo resumió así: el artículo 2328 del Código Civil y Comercial dispone que el coheredero que usa privativamente la cosa indivisa durante la indivisión está obligado a satisfacer una indemnización desde que le es requerida, salvo pacto en contrario. La regla rige desde la muerte del causante hasta la partición (L., B. M. y otro c/ O., M. s/ fijación y/o cobro de valor locativo — CNCiv., Sala H, Expte. 49424/2023, 02/07/2026).

La indemnización se conoce en tribunales como valor locativo o canon locativo: lo que costaría alquilar el inmueble en el mercado, en proporción a la parte de quien reclama. Si hay tres herederos por partes iguales y uno usa el bien, los otros dos reclaman, cada uno, un tercio del alquiler que correspondería.

Desde cuándo se debe y qué tenés que probar

El punto más discutido es el momento de inicio. La Sala H explicó que el reclamo por la privación de uso debe ser fehaciente, y que existe una presunción de que la ocupación gratuita es consentida, por lo que le corresponde probar lo contrario a quien la niega. El resarcimiento corre desde el requerimiento y mientras el bien sigue en poder del ocupante.

En ese caso, el juez de primera instancia había fijado el pago desde la demanda. La Cámara lo adelantó a una fecha anterior: la del escrito en el que la coheredera se opuso en el expediente sucesorio, porque desde allí resultaba clara su oposición al uso exclusivo y la reticencia de la ocupante (L., B. M. y otro c/ O., M. s/ fijación y/o cobro de valor locativo — CNCiv., Sala H, Expte. 49424/2023, 02/07/2026).

Respecto de los intereses, la misma sentencia confirmó un interés puro del 8 % anual hasta la fecha de la tasación pericial, porque los valores estaban actualizados a esa fecha, y desde allí aplicó la tasa activa. Es un criterio ligado a ese caso y a esa pericia, no una regla automática, pero muestra cómo se piensa la actualización.

Por qué el desalojo no es el camino

Lo primero que se piensa es pedirle al juez que desaloje al heredero. La Sala G rechazó esa vía en un caso reciente en el que herederos de un condómino demandaron el desalojo de su tío y de la pareja de este, que usaban la casa en forma exclusiva, y confirmó que no procede (C., I. y otros c/ A., V. S. y otro s/ desalojo: otras causales — CNCiv., Sala G, Expte. 105387/2024, 18/08/2026).

Los fundamentos son claros. El desalojo exige una obligación exigible de restituir, que acá no existe: el ocupante también es titular de derechos hereditarios y no es un intruso. La Cámara aplicó a la comunidad hereditaria lo que ya se decía del condominio: los demás pueden oponerse a la forma de administración, pero eso no autoriza el desalojo.

El tribunal indicó cuáles son las salidas: pedir la fijación de un valor locativo por el uso exclusivo o poner fin a la comunidad mediante la partición, ambos por expedientes que tramitan de manera autónoma. Además, impuso las costas de ambas instancias a quienes habían demandado el desalojo y perdido: iniciar la vía equivocada tiene un costo.

Qué juez interviene y cómo se coordina con el sucesorio

Cuando la sucesión sigue abierta, la pregunta es si el reclamo va ante el juez del sucesorio o ante otro. En un caso de la Sala M, el administrador de una sucesión demandó a un coheredero por el canon locativo del uso exclusivo de inmuebles del acervo, y el juez se declaró incompetente en favor de otro departamento judicial por fuero de atracción.

La Cámara confirmó esa decisión. Admitió que el fuero de atracción opera, en principio, sobre acciones personales en las que la sucesión es demandada, pero consideró que la conexidad con el proceso universal justificaba el desplazamiento, porque el reclamo incide en la administración, conservación y liquidación de la masa y evita la dispersión de litigios (C., A. T. s/ sucesión ab-intestato c/ S., C. A. s/ fijación y/o cobro de valor locativo — CNCiv., Sala M, Expte. 35883/2026, 02/10/2026).

Para quien reclama, eso significa que conviene verificar dónde tramita el sucesorio antes de presentar la demanda, porque un error de competencia agrega demoras. Y que el administrador es, muchas veces, quien tiene legitimación para reclamar en nombre de la masa; si no hay administrador, pueden hacerlo los herederos por su parte.

Reclamo por separado o dentro de la partición

El valor locativo puede reclamarse en un juicio propio o junto con la partición. En un caso de la Sala C, la heredera demandó la partición y, en el mismo proceso, una compensación económica a los coherederos por el uso exclusivo de los inmuebles; las partes llegaron a un acuerdo para vender y siguió el tema del canon (M., L. D. c/ M., G. L. y otros s/ partición de herencia — CNCiv., Sala C, Expte. 11270/2022, 13/10/2026).

La decisión que cita la fuente se centró en honorarios, pero deja una enseñanza útil: ambas pretensiones pueden articularse en un solo proceso, y el trabajo sobre la partición y sobre el canon son tareas distintas, con base regulatoria distinta. Quien decide cómo reclamar debería prever también cómo se van a regular los honorarios.

Si el objetivo es salir de la indivisión, lo más ordenado suele ser acumular. Si lo que urge es dejar de perder renta, puede convenir un reclamo inmediato de valor locativo y la partición después. La decisión depende del estado de la sucesión, del valor del inmueble y de la relación entre los herederos.

Qué documentación juntar y cómo seguir

Para un reclamo de este tipo conviene tener a mano:

• Expediente sucesorio, declaratoria de herederos y la fecha de cualquier oposición presentada en él.
• Escritura o título del inmueble y datos de cada heredero y su porcentaje.
• Prueba del uso exclusivo: mensajes, testigos, constancias de servicios, informes de vecinos o administración del edificio.
• Una tasación del alquiler de mercado, que luego puede reemplazarse por una pericia judicial.
• Comprobantes de gastos de conservación, que el ocupante puede alegar a su favor.

Con esos datos se arma la intimación y se elige la vía. Si querés que revisemos tu situación, escribinos desde la página de contacto. Si además estás pensando en vender el inmueble, mirá la guía sobre venta o alquiler antes de terminar la sucesión.

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