Presté dinero con hipoteca y no me pagan: cómo se ejecuta la hipoteca

La escritura: el título y lo que tiene que decir

La hipoteca se constituye por escritura pública (art. 2208 CCyC), y ese instrumento público es el que trae aparejada la ejecución (art. 523 inc. 1 del CPCCN, que rige en la justicia nacional). Antes de demandar conviene verificar la individualización del inmueble (art. 2209) y la vigencia de la inscripción (art. 2210): su caducidad es una de las defensas que el deudor puede invocar.

Qué cubre la garantía. La hipoteca respalda el capital, los intereses posteriores a su constitución y los daños y costas que provoque el incumplimiento. Los intereses anteriores quedan cubiertos solo si se previeron expresamente (art. 2193). Con esa regla se arma la liquidación del crédito.

Las defensas del deudor son pocas y están tasadas

En la ejecución hipotecaria el deudor solo puede oponer las excepciones procesales de incompetencia, falta de personería, litispendencia, falsedad o inhabilidad de título y cosa juzgada; pedir la nulidad de la ejecución, y oponer prescripción, pago total o parcial, quita, espera y remisión (art. 597 CPCCN). También puede invocar la caducidad de la inscripción hipotecaria.

Pago, quita, espera y remisión solo se prueban con documentos presentados al oponerlas. Las demás defensas quedan para un juicio ordinario posterior, que se promueve cumplida la condena y no paraliza la ejecución (arts. 553 y 596). Para el acreedor, eso significa que el debate de fondo no demora el cobro.

Después de la sentencia: constatación, desocupación y remate

Dictada la sentencia de trance y remate, el art. 598 CPCCN prevé este recorrido:

1. Constatación. Un escribano propuesto por el acreedor verifica el estado y la ocupación del inmueble. Si está ocupado, se intima a desocuparlo en diez días bajo apercibimiento de lanzamiento; tras el lanzamiento, la tenencia pasa al acreedor hasta que se apruebe el remate.
2. Informe registral. El acreedor puede pedir directamente al Registro de la Propiedad el estado del inmueble y sus gravámenes.
3. Deudas del inmueble. Se requiere la liquidación de expensas, impuestos y tasas; si no llega en diez días hábiles, se puede subastar como libre de deudas.
4. Remate y cobro. El comprador puede pagar directamente al acreedor, que deposita el remanente dentro del quinto día. No procede la compra en comisión.

El remate extingue las demás garantías reales sobre el inmueble si sus titulares fueron citados, sin perjuicio de su preferencia sobre el precio (art. 2203 CCyC). Y si el precio no alcanza, el saldo impago puede perseguirse sobre los demás bienes del deudor que se obligó personalmente, que son la garantía común de sus acreedores (art. 242 CCyC), aunque ya sin preferencia.

Si el inmueble cambió de dueño o es la vivienda del deudor

El tercer poseedor

La hipoteca sigue al inmueble. Si el deudor lo transfirió, dictada la sentencia contra él se intima al tercer poseedor, quien hoy tiene el inmueble, para que en cinco días pague o lo abandone; si no lo hace, la ejecución sigue también en su contra (art. 599 CPCCN).

El propietario que no se obligó personalmente responde solo con ese bien y hasta el monto del gravamen (arts. 2199 y 2200 CCyC). Y los actos celebrados en perjuicio de la garantía son inoponibles al acreedor (art. 2196): no producen efectos frente a él.

La vivienda familiar y la afectación al régimen de vivienda

La vivienda familiar no puede ejecutarse por deudas posteriores al matrimonio, salvo que las hayan contraído ambos cónyuges o uno con el asentimiento del otro (art. 456 CCyC). Si la hipoteca sobre la vivienda familiar la firmó un solo cónyuge, ese asentimiento es lo primero que hay que buscar en la escritura.

Si la afectación al régimen de vivienda es anterior a la hipoteca, esta solo puede ejecutarse si se constituyó según el art. 250 (art. 249 inc. b): si el titular está casado o en unión convivencial inscripta, con la conformidad del cónyuge o conviviente o con autorización judicial. Una afectación posterior no se le opone al acreedor. Más detalle en la vivienda afectada del deudor.

La ejecución especial de la Ley 24.441: solo si se pactó

El Código admite las convenciones sobre ejecución reconocidas por leyes especiales (art. 2211 CCyC). El Título V de la Ley 24.441 regula una ejecución extrajudicial que solo se aplica si la escritura se sometió expresamente a ese régimen o si se emitieron letras hipotecarias con esa constancia (arts. 45 y 52). Cuando se pactó, el trámite es este:

1. Intimación. Con 60 días de mora, el acreedor intima al pago en un plazo no menor de quince días (art. 53).
2. Constatación y tenencia. Luego pide al juez la constatación y, si la solicita, la tenencia (art. 54).
3. Remate. Ordena el remate por el martillero que designe, sin intervención judicial (art. 57).

El deudor solo puede frenarlo si acredita que no está en mora, que no fue intimado, que la vía no se pactó o que hubo vicios graves en la publicidad (art. 64). La vía evita el juicio, pero exige cumplir cada recaudo, porque el control del procedimiento llega después de la venta.

Una vez concretada la venta, el deudor puede impugnar la liquidación o el procedimiento y reclamar daños (art. 65), recuperar el inmueble dentro de los 30 días pagando el precio más un 3 % (art. 66) y pedir que se reduzca el saldo si el precio fue sustancialmente inferior al de plaza (art. 67).

Antes de iniciar: tres distinciones y la documentación

Para evaluar el caso hace falta reunir:

• Primer testimonio de la escritura de hipoteca y constancia de su inscripción.
• Informe de dominio actualizado: titular, otros gravámenes, embargos y afectación a vivienda.
• Liquidación del crédito: capital, intereses pactados y pagos recibidos.
• Intimaciones o comunicaciones enviadas al deudor.

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