Contratos comerciales
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El corredor no cobra la comisión pactada tras cerrar la operación
Mediaste en un negocio, lo llevaste a buen puerto y, cuando se cerró la operación, la parte que se comprometió a pagarte se niega o directamente alega que ya te pagó. La ley te da herramientas concretas para reclamar esa comisión y pone la carga de probar el pago en quien lo invoca.
En corto
- Tenés derecho a la comisión pactada si el negocio se celebra como resultado de tu intervención, aunque no hayas estado en el acto final.
- Si no se pactó un monto, corresponde la comisión de uso en el lugar de celebración; en último caso, la fija un juez.
- Si fuiste el único corredor, en principio te deben comisión todas las partes, salvo pacto en contrario o protesta oportuna.
- La comisión se debe aunque después el contrato no se cumpla, se resuelva o se rescinda.
- Quien dice que ya pagó tiene que probarlo: en «C. c/ L.» la Cámara Comercial condenó a pagar porque la compradora no lo acreditó.
Cuándo se debe la comisión y quién la debe
Tenés derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de tu intervención como corredor, sin necesidad de haber estado presente en el acto final de conclusión. Si no hubo un monto pactado, corresponde la comisión de uso habitual en el lugar donde se celebró el negocio, y en último caso la fija un juez.
Si actuaste como único corredor, en principio todas las partes te deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta oportuna de alguna de ellas. Distinto es el caso en que cada parte contrató a su propio corredor: ahí cada uno solo puede cobrarle comisión a su comitente, no a la contraparte que contrató a otro.
Tu trabajo se completa cuando el negocio se concluye. Por eso la comisión se debe igual aunque después:
- el negocio no se cumpla;
- se resuelva, se rescinda o medie un distracto entre las partes;
- el comitente lo cierre por su cuenta para evitarte, si vos ya habías iniciado la negociación y se concluyó en condiciones sustancialmente similares.
Si te dicen que ya te pagaron, tienen que probarlo
La carga de probar el pago es de quien lo invoca. Así lo resolvió la Cámara Comercial en "C., H. Á. c/ L., G. s/ordinario" (CNCom., Sala A, 06/07/2021): confirmó la condena a una compradora a pagarle al corredor inmobiliario la comisión pactada (4% más IVA) tras la escrituración. La compradora invocó el pago como defensa, pero no lo acreditó: ni recibos, ni testigos, ni otra prueba respaldaron su versión.
El fallo valoró además que el documento de reserva mostraba que el pago del precio y el de la comisión eran obligaciones independientes. Por eso conviene tener a mano la reserva o la autorización de venta donde se pactó la comisión: separa lo que se pagó por el negocio de lo que se te debe a vos.
Cómo ordenar el reclamo
Para reclamar la comisión, conviene seguir este orden:
- Reuní el documento donde se pactó la comisión: reserva, autorización de venta o cualquier constancia escrita.
- Reconstruí tu intervención concreta en la negociación que derivó en la conclusión del negocio.
- Verificá si hubo protesta oportuna de alguna de las partes respecto de tu intervención, porque podría eximirla de pagar.
- Si te alegan que ya te pagaron, pedí que acrediten ese pago con recibo, transferencia u otra prueba concreta.
- Cursá una intimación formal (carta documento) antes de avanzar a un reclamo judicial.
Distinciones que cambian el resultado
Negocio celebrado por tu intervención no es lo mismo que negocio ajeno a tu gestión
Solo el primero genera derecho a comisión, aunque no hayas estado presente en el acto final de conclusión.
Comisión estipulada no es lo mismo que comisión de uso del lugar
La primera prevalece si las partes la pactaron expresamente; la segunda solo se aplica cuando no hubo pacto.
Contrato concluido y luego rescindido no es lo mismo que condición suspensiva que nunca se cumplió
En el primer caso la comisión ya se debe; en el segundo, si el negocio nunca llegó a producir efectos, la comisión no se debe.
Documentación para evaluar el caso
Para analizar el reclamo, reuní:
- El documento donde se pactó la comisión: reserva de compra, autorización de venta o contrato de corretaje.
- Las comunicaciones que acrediten tu intervención en la negociación (mensajes, correos, actas de visitas).
- La escritura o el instrumento de conclusión del negocio.
- La intimación que reclama el pago, si ya la enviaste.
Preguntas frecuentes
Intermedié en la venta de un inmueble y el comprador dice que ya me pagó la comisión en efectivo el día de la escritura, ¿cómo sigo?
La carga de probar ese pago está en cabeza de quien lo invoca. Si no puede acreditarlo con un recibo, una transferencia u otra prueba concreta, un tribunal puede tenerlo por no acreditado y condenarlo a pagar igual.
El vendedor y el comprador contrataron cada uno a su propio corredor, ¿le puedo cobrar comisión también a la contraparte?
No. Cuando interviene un corredor distinto por cada parte, cada uno solo puede cobrarle comisión a su propio comitente, no a la contraparte que contrató a otro corredor.
Llevé adelante la negociación, pero el comitente terminó firmando directamente con la otra parte para evitarme, ¿igual tengo derecho a cobrar?
Es muy probable que sí. Si iniciaste la negociación y el negocio se concluyó en condiciones sustancialmente similares a las que vos gestionaste, la ley te reconoce igual el derecho a la comisión.
El negocio en el que intervine se rescindió meses después de cerrado, ¿tengo que devolver la comisión que ya cobré?
No. La ley establece expresamente que la comisión se debe aunque el contrato después se resuelva, se rescinda o medie un distracto entre las partes, porque tu trabajo se completó al momento de la conclusión.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
Derecho empresarial · Otros contratos entre empresas · Intermediarios: comisión, corretaje y mandato
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