Contratos comerciales
El cluster completo de contratos comerciales del estudio.
Derecho comercial · Guía práctica
El corredor no cobra la comisión pactada tras cerrar la operación
Mediaste en un negocio, lo acercaste a buen puerto, y al momento de cerrarse la operación la parte que se comprometió a pagarte se niega o directamente alega que ya te pagó. La ley te da herramientas concretas para reclamar esa comisión, y pone la carga de probar el pago en quien lo invoca.
El derecho a cobrar nace cuando el negocio se cierra por tu intervención
Tenés derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de tu intervención como corredor, sin necesidad de estar presente en el acto final de conclusión. Si no hubo un monto pactado, corresponde la comisión de uso habitual en el lugar donde se celebró el negocio, y en último caso la fija un juez.
Quién te debe la comisión, y cuándo se debe igual
Si actuaste como único corredor, en principio todas las partes te deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta oportuna de alguna de ellas. Y la comisión se debe igual aunque después el negocio no se cumpla, se resuelva, se rescinda, o el comitente lo cierre por su cuenta evitándote, si vos ya iniciaste la negociación en condiciones sustancialmente similares.
Un caso real: quien alega haber pagado tiene que probarlo
La Cámara Comercial confirmó la condena a una compradora a pagarle al corredor inmobiliario la comisión pactada (4% más IVA) tras la escrituración, porque no logró acreditar el pago que invocó como defensa: ni recibos, ni testigos, ni otra prueba respaldaron su versión, mientras que el documento de reserva mostraba que el pago del precio y el de la comisión eran obligaciones independientes (CNCom., Sala A, "Cano, Héctor Ángel c/ Lisak, Graciela s/ordinario", 06/07/2021).
Cómo se ordena el análisis
- Reuní el documento donde se pactó la comisión (reserva, autorización de venta, o cualquier constancia escrita).
- Reconstruí tu intervención concreta en la negociación que derivó en la conclusión del negocio.
- Verificá si hubo protesta oportuna de alguna de las partes respecto de tu intervención, que podría eximirla de pagar.
- Si te alegan que ya te pagaron, pedí que acrediten ese pago con recibo, transferencia u otra prueba concreta.
- Cursá una intimación formal (carta documento) antes de avanzar a un reclamo judicial.
Distinciones que cambian el resultado
Negocio celebrado por tu intervención no es lo mismo que Negocio ajeno a tu gestión
Solo el primero genera derecho a comisión, aunque no hayas estado presente en el acto final de conclusión.
Comisión estipulada no es lo mismo que Comisión de uso del lugar
La primera prevalece si las partes la pactaron expresamente; la segunda solo se aplica cuando no hubo pacto.
Contrato concluido y luego rescindido no es lo mismo que Condición suspensiva que nunca se cumplió
En el primer caso la comisión ya se debe; en el segundo, si el negocio nunca llegó a producir efectos, la comisión no se debe.
Documentación para evaluar el caso
- El documento donde se pactó la comisión (reserva de compra, autorización de venta, contrato de corretaje).
- Las comunicaciones que acrediten tu intervención en la negociación (mensajes, correos, actas de visitas).
- La escritura o instrumento de conclusión del negocio.
- La intimación cursada reclamando el pago, si ya la enviaste.
Preguntas frecuentes
Intermedié en la venta de un inmueble y el comprador dice que ya me pagó la comisión en efectivo el día de la escritura, ¿cómo sigo?
La carga de probar ese pago está en cabeza de quien lo invoca: si no puede acreditarlo con un recibo, una transferencia u otra prueba concreta, un tribunal puede tenerlo por no acreditado y condenarlo a pagar igual.
El vendedor y el comprador contrataron cada uno a su propio corredor, ¿le puedo cobrar comisión también a la contraparte?
No: cuando interviene un corredor distinto por cada parte, cada uno solo puede cobrarle comisión a su propio comitente, no a la contraparte que contrató a otro corredor.
Cerré la negociación de un negocio pero el comitente terminó firmando directamente con la otra parte, evitándome, ¿igual tengo derecho a cobrar?
Es muy probable que sí: si iniciaste la negociación y el negocio se concluyó en condiciones sustancialmente similares a las que vos gestionaste, la ley te reconoce igual el derecho a la comisión.
El negocio en el que intervine se rescindió meses después de cerrado, ¿tengo que devolver la comisión que ya cobré?
No: la ley establece expresamente que la comisión se debe aunque el contrato después se resuelva, se rescinda o medie un distracto entre las partes, porque tu trabajo se completó al momento de la conclusión.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
Seguí leyendo
Art. 1350: comisión del corredor
El texto oficial completo sobre cuándo nace el derecho del corredor a cobrar su comisión y cómo se determina el monto.
Art. 1352: comisión igual debida
El texto oficial completo sobre los casos en que la comisión se debe igual, pese a que el negocio después no se cumpla.
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